news

News

Mutui più bassi con il patto marciano?

Pubblicato il 20/08/2017

patto marcianoCon l’approvazione del Decreto Legislativo n. 72/2016 (c.d. decreto mutui) , il Parlamento Italiano ha recepito la direttiva europea MCD, Mortgage Credit Directive (Direttiva sul credito immobiliare), introducendo e rendendo operative nel nostro ordinamento una serie di norme in materia di finanziamenti per transazioni immobiliari.

Tra queste, in particolare, quella relativa al patto marciano, una speciale procedura che può essere utilizzata tra la banca finanziatrice ed il mutuatario per la gestione riguarda la gestione della fase della garanzia e dell’eventuale inadempimento del mutuo.

 

Cos’è il patto marciano?

Un patto marciano è l’accordo con cui un creditore e un debitore stabiliscono che quest’ultimo, in caso di inadempimento, trasferisce al primo la proprietà del bene offerto in garanzia.

Con il patto marciano, dunque, è possibile pattuire che il finanziamento possa essere garantito dal trasferimento in favore dell’istituto finanziatore, o di una società dallo stesso controllata o collegata, della proprietà di un immobile o di un altro diritto immobiliare dell’imprenditore o di un terzo.
Il trasferimento è quindi sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore.

Possono essere concessi in garanzia tutti gli immobili, esclusi quelli adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o dei suoi parenti ed affini entro il terzo grado.

Sui mutui il legislatore ha acconsentito a stipulare (solo) alla sottoscrizione del finanziamento un “patto marciano” che preveda che, dopo l’inadempimento, l’immobile andrà stimato da un esperto indipendente. Per il mutuatario si avrà la piena esdebitazione (non resta nessun debito rispetto alla banca) e il diritto ad avere l’eventuale eccedenza tra prezzo di vendita e debito residuo.
Il trasferimento potrà avvenire con la «restituzione» alla banca dell’immobile oggetto dell’ipoteca, la vendita dell’immobile ipotecato, ad un terzo. Oppure si può avere la vendita da parte dello stesso mutuatario che una volta incassata la somma la trasferisce alla banca. Queste possibilità vanno disciplinate in sede di accordo tra le parti.

Diverso dal patto marciano (lecito) è il patto commissorio, vietato dall’art. 2744 c.c., che prevede che il bene offerto in garanzia diventi automaticamente di proprietà del creditore al momento in cui si verifichi l’inadempimento del venditore.

 

I vantaggi per il cliente mutuatario

La disciplina prevista dal D.L. 72/2016 in tema di patto marciano consente uno snellimento delle procedure per la banca, la quale in caso di inadempimento potrà incamerare o vendere la casa senza dover necessariamente avviare una procedura giudiziaria.

Per questo motivo, d’altra parte,

anche il mutuatario potrebbe proporre un patto marciano alla banca ottenendo in cambio una riduzione del tasso di interesse.

Con il patto marciano, inoltre, il mutuatario ha un ulteriore vantaggio, ossia quello di ottenere l’esdebitazione, ossia la totale liberazione dai propri debiti residui, una volta venduto l’immobile, qualsiasi sia il prezzo di vendita.

 

 

Commenti a «Mutui più bassi con il patto marciano?»