Fine della locazione e danni all’immobile – Cass. 5.2.2014, n. 2619

Al termine di ogni locazione l’immobile deve essere riconsegnato al proprietario nelle stesse condizioni in cui lo stesso fabbricato si trovava all’inizio del rapporto.
La verifica delle condizioni dell’immobile all’atto del rilascio dovrà, ovviamente, tener conto dei danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all’uso dedotto in contratto. Tuttavia, qualora il proprietario riscontrasse la presenza di danni ulteriori rispetto a quelli di cui abbiamo appena detto, si pone il problema della loro imputabilità e, quindi, del loro risarcimento.

In altri termini, la domanda è questa: se si riscontrano dei danni al termine della locazione, è automaticamente responsabile l’inquilino, che quindi dovrà provvedere al loro risarcimento?

Proprio su questo punto è intervenuta recentemente la Cassazione (Sez. III, 5.2.2014 n. 2619), la quale ha affermato molto chiaramente quanto segue: poiché si presume che lo stato di ogni immobile locato sia comunque buono all’inizio del rapporto, da ciò consegue che

ogni singolo danno riscontrato all’immobile al termine della locazione e all’atto della riconsegna è, dunque, direttamente imputabile all’inquilino.

Da tale principio, sono, ovviamennte, sempre esclusi, i danni da normale deterioramento o consumo di cui sopra.
Grava, dunque, sul conduttore, – continua la Cassazione -, l’onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità a lui dei danni riscontrati.

 

Il deposito cauzionale

Proprio in relazione ai danni provocati all’immobile entra in gioco il deposito cauzionale, ossia quella somma (di importo massimo pari a tre mensilità) che viene versata dal conduttore al proprietario al momento della conclusione del contratto.

Il deposito cauzionale ha la funzione specifica di garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e quindi non soltanto di quello del pagamento del canone, ma anche quello, di cui abbiamo detto, del risarcimento dei danni per il mancato ripristino dei locali.

Se questa è la funzione del deposito, quel che può apparire strano è, tuttavia, il fatto che al termine della locazione e anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, pur in presenza di danni, il locatore non potrà comunque trattenere la somma “a titolo di risarcimento”, ma dovrà invece proporre domanda giudiziale per l’attribuzione in tutto od in parte della stessa a copertura di specifici danni subiti.