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Niente affitto se l’immobile è inutilizzabile – Cass. 3.5.2016, n. 8637

Pubblicato il 26/05/2016

affitto immobile inutilizzabileQuali sono le conseguenze nel caso in cui l’immobile concesso in affitto sia per qualche motivo inutilizzabile?

L’obbligo principale per il locatore consiste nel mantenere il bene locato in condizioni tali da permetterne l’utilizzo da parte del conduttore.

Se ciò non avviene, cosa può fare il conduttore?

Sulla questione si è pronunciata (ndr: ancora una volta!) la Cassazione con una recente sentenza, n. 8637 del 3 maggio 2016, affermando un principio (sebbene non particolarmente innovativo comunque) importante in materia di locazione, secondo cui

nel caso di mancato totale godimento dell’immobile concesso in affitto in conseguenza del grave inadempimento del locatore, è legittima la sospensione del canone.

In altre parole, afferma la Cassazione, sussistendo determinate condizioni, l’impossibilità di utilizzare il bene preso in affitto autorizza il conduttore a non pagare i canoni di locazione e, dunque, nulla è dovuto al locatario inadempiente.

 

L’art. 1460 c.c. e la sospensione del pagamento dei canoni

Il principio affermato dalla sentenza della Cassazione  trae spunto da quanto disposto dall’art. 1460 c.c. (“Eccezione di inadempimento“), che stabilisce nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto.

Con riferimento al contratto di locazione, ciò significa che se l’immobile concesso in affitto non è utilizzabile a causa di condizioni particolari e gravi (ad es., impianto elettrico viziato e pericoloso, grave insalubrità, ecc.), il conduttore può sospendere il pagamento dei canoni.

 

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