Canoni di locazione tassabili anche se non percepiti – Cass. 10.5.2013, n. 11158

Negli anni la questione della tassazione dei canoni di locazione non percepiti è stata oggetto di numerose sentenze della Cassazione e delle Commissioni Tributarie.
Il problema riguarda, in particolare, l’esatta applicazione dell’articolo 26 del Tuir, secondo cui “i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore”.

 

Cosa dice la Cassazione?

La Cassazione, con sentenza n. 6911/2003, affermò inizialmente che “il reddito imponibile degli immobili locati sia quello risultante dal contratto di locazione, ma è consentito al contribuente fornire la prova che i canoni non sono stati in concreto percepiti e quindi non sono soggetti a tassazione”.

Simile interpretazione trova fondamento nell’art. 53 della Costituzione, secondo cui il carico fiscale deve essere ragguagliato alla ‘capacità contributiva’, cioè alla effettiva ricchezza a disposizione del contribuente e nel c.d. Statuto dei diritti del contribuente, approvato con L. 27 luglio 2000, n. 212, che impone alla Amministrazione di far riferimento il più possibile a dati di ricchezza reali”.

Successivamente, attraverso numerose pronunce (n. 19166/2003, 20764/2006, 12905/2007, 651/2012), la Cassazione ha modificato il proprio orientamento affermando che

i canoni devono essere assoggettati a tassazione indipendentemente dalla loro effettiva percezione

e ciò  in quanto la tassazione del reddito locativo è, agli specifici fini, collegata alla mera maturazione del diritto di percezione di un reddito.

È bene sottolineare che gli opposti orientamenti sin qui richiamati trovano origine nell’interpretazione, da un lato, della regola generale fissata dal Tuir (articolo 23 del Dpr 917/1986, nel testo previgente) che prevedeva che i canoni di locazione devono essere dichiarati, a prescindere dal fatto se siano stati incassati o meno, e dall’altro, dell’art. 8, comma 5, della legge 431/1998, il quale ha introdotto un’eccezione al principio generale in base al quale i canoni di locazione sono assoggettati a tassazione indipendentemente dalla loro percezione. In base alla suddetta deroga, i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito complessivo del contribuente a condizione che la morosità del locatario risulti dal provvedimento di convalida dello sfratto per morosità.

Sul punto è quindi intervenuta la circolare n. 150/1999 del Ministero delle Finanze che ha, quindi, precisato che il locatore può non dichiarare i canoni di locazione previsti dal contratto e non riscossi soltanto dal periodo d’imposta in cui ottiene il provvedimento giurisdizionale, a norma dell’articolo 663 cpc ovvero dell’articolo 665 del codice penale.