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Danni in condominio. Chi ne risponde?

Pubblicato il 12/03/2015

danni condominialiQuello dei danni condominiali è un problema molto frequente nell’ambito della vita in condominio. Può, infatti, verificare il caso in cui il singolo condomino rechi un danno alle parti comuni, o, viceversa, quello in cui, a seguito di lavori alle parti comuni, sia il singolo appartamento a subire un pregiudizio.

Al di là della questione circa la gravità o meno dei danni, il problema che si pone in queste situazioni è quello di individuare il soggetto effettivamente responsabile e contro il quale è possibile rivolgere domanda di risarcimento.

 

Le responsabilità per danni al singolo appartamento

La caratteristica essenziale del condominio è quella della coesistenza delle parti comuni del fabbricato con parti, invece, in proprietà esclusiva, ossia le singole unità abitative. Proprio questa particolare commistione richiede di esaminare la posizione di ciascun soggetto coinvolto nel caso in cui a seguito di lavori effettuati sulle parti comuni si verifichi un danno al singolo appartamento.

A seconda del caso specifico, la domanda di risarcimento potrà essere rivolta all’appaltatore, ossia colui che ha realizzato i lavori, al condominio quale committente o, in determinati casi, all’amministratore del condominio.
Esaminiamo le singole figure:

    1. appaltatore: risponde dei danni nella misura in cui abbia svolto la sua attività nell’esecuzione dell’opera o del servizio appaltato in maniera del tutto autonoma, senza che vi sia stata alcuna ingerenza, in tal senso, dal committente. A “cascata” vi potrà essere, poi, la responsabilità solidale del progettista e/o del direttore lavori, ma tale circostanza dovrà essere valutata caso per caso;
    2. condominio: potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni in questione nel caso in cui abbia di fatto svolto la direzione dei lavori, dirigendo i lavori dell’appaltatore, così da privarlo dell’autonomia di cui sopra. La responsabilità del condominio quale committente potrebbe, poi, ravvisarsi anche nella forma della c.d. culpa in eligendo, ossia per avere incaricato dei lavori un’impresa non avente le caratteristiche idonee, oppure per violazione dell’art. 2051 c.c., ossia, in qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, per non aver adottato tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini;
    3. amministratore del condominio: in virtù del suo ruolo, è chiamato ad un dovere specifico di vigilanza sulla corretta esecuzione dei lavori (culpa in vigilando). Per quanto detto in precedenza, invece, nessuna responsabilità è addebitabile all’amministratore nel caso in cui i danni siano stati causati da una scelta dell’impresa e che l’amministratore non avrebbe potuto evitare nemmeno con l’ordinaria diligenza.

Riassumendo, dunque, il condòmino che ritenga di essere stato danneggiato potrà, dunque, agire nei confronti:
– dell’appaltatore, o
– in caso di omessa vigilanza da parte del condominio nell’esecuzione dei lavori, nei confronti dell’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l’amministratore stesso, oppure
– direttamente nei confronti dell’amministratore.

 

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