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Preliminare con consegna anticipata e vizi – Cass. Civ. 24.6.2013, n. 15783

Pubblicato il 01/07/2013

preliminare con consegna anticipataIn caso di contratto preliminare con consegna anticipata, entro quale termine il compratore è tenuto a denunciare gli eventuali vizi dell’immobile?

Il riferimento è all’art. 1495 c.c., che stabilisce che se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta del difetto (“salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge”), il compratore decade dalla garanzia, ed i relativi rimedi si prescrivono nel termine di un anno dalla consegna della cosa.

La decadenza in esame riguarda, inoltre, tutte le azioni implicate dalla garanzia per vizi, ossia la risoluzione, la riduzione del prezzo ed il risarcimento del danno.

 

Cosa dicono le sentenze?

In più occasioni, la giurisprudenza in tema di contratto preliminare ha ribadito il principio secondo cui ai fini della dell’esercizio dell’azione per vizi, la consegna dell’immobile oggetto dell’accordo effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti né comunque di quello di prescrizione, perché l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto.

Sulla questione è intervenuta anche recentemente la Cassazione, che con la sentenza n. 15783 del 24 giugno 2013, ha affermato che

in caso di preliminare di vendita con consegna anticipata non trovano applicazione le norme sulla garanzia della cosa venduta

dal momento che tali norme hanno come loro presupposto l’avvenuto trasferimento della proprietà del bene -, in quanto il contratto in esame è caratterizzato, tra l’altro, proprio dalla mancanza dell’effetto traslativo.

Conseguentemente, in caso di preliminare di vendita di un immobile con consegna dello stesso prima della stipula dell’atto definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata consente al promissario acquirente – senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all’art. 1495 c.c. per la denuncia dei vizi della cosa venduta – di opporre la exceptio inadimpleti contractus al promittente venditore che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto definitivo e di pagare contestualmente il saldo del prezzo.

In via alternativa il promissario potrà chiedere la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore oppure la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa. Se infatti la consegna della cosa è contrattualmente prevista in un momento anteriore alla stipula definitiva, ciò costituisce il contenuto di un’autonoma obbligazione alla cui osservanza il promittente è tenuto, a ciò non ostando la circostanza che non sia ancora avvenuto il trasferimento del diritto. Ben diverso è, dunque, l’obbligo di adempiere esattamente la consegna anticipata della cosa e l’obbligo della garanzia per i vizi che invece attiene alla vendita definitiva.

 

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