Preliminare di preliminare. Ora è possibile.

È valido il preliminare di preliminare?
La questione fa riferimento alla prassi, assai comune nella contrattazione immobiliare (specialmente nei casi in cui vi sia l’intervento di un’agenzia), di far sottoscrivere alle parti un’iniziale proposta irrevocabile all’acquisto e conseguente accettazione (ossia un preliminare di preliminare) con l’impegno, poi, di concludere un vero e proprio contratto preliminare.

Lo schema è il seguente:
1) proposta irrevocabile all’acquisto e successiva accettazione (c.d. preliminare di preliminare);
2) contratto preliminare (vero e proprio)
3) contratto definitivo.

 

Gli orientamenti della giurisprudenza

Una parte della giurisprudenza (Cass. 8038/2009 e 19557/2009) ritiene che il preliminare di preliminare sia nullo, in quanto non vi sia una causa meritevole di tutela. In sostanza, il contratto in questione è nullo in quanto “inutile”: non vi sarebbe alcun motivo per concludere un contratto avente come principale oggetto quello di concludere un altro contratto (ossia il preliminare vero e proprio).

Con una recente sentenza delle Sezioni Unite, n. 4628 del 6 marzo 2015, la Cassazione interviene sulla questione, modificando il precedente orientamento sulla base di un’articolata riflessione sul tema della causa del contratto, che quale elemento essenziale del contratto, non deve essere intesa come mera ed astratta funzione economico sociale del negozio ma, piuttosto, deve costituire la sintesi degli interessi reali e specifici che il contratto è diretto a realizzare.

 

Condizioni per l’ammissibilità del preliminare di preliminare.

La sentenza 4628/2015 costituisce un’importante pronuncia in materia di contrattazione immobiliare, in quanto modifica l’orientamento della giurisprudenza a riguardo. Tuttavia, nell’ammettere la possibilità di sottoscrivere un preliminare di preliminare, la Suprema Corte ne precisa le condizioni.

Si legge, infatti, che “è produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare“.

 

 

In altre parole, la proposta di acquisto accettata (appunto, il preliminare di preliminare poi seguita dal preliminare vero e proprio) è valida se i contraenti intendono (prima “fermare l’affare” e successivamente) definire progressivamente ed in seguito i dettagli veri e propri dell’affare.

Se sussistono queste condizioni, e dunque il preliminare di preliminare è ammissibile e valido, ciò significa da già dal momento della formulazione della proposta irrevocabile e della sua accettazione le parti sono vincolate tra loro, per cui, in caso di inadempimento da parte di uno dei due contraenti, l’altro potrà richiedere il risarcimento del danno.