Quando l’immobile è viziato…: casistica e rimedi

Una delle questioni che si ripropone con maggiore frequenza nell’ambito dei contratti immobiliari, è certamente quella relativa ai vizi dell’immobile che si è acquistato o che ci si accinge ad acquistare. La “letteratura” in materia è  sterminata, ma ciò nonostante, non sempre è ben chiaro quale sia il rimedio a disposizione per poter tutelare il nostro investimento.
Esaminiamo alcune situazioni.

 

Preliminare e vizi dell’immobile

Il preliminare è il contratto che obbliga il venditore e l’acquirente alla conclusione del contratto con il quale verrà trasferita la proprietà dell’immobile, ossia il contratto definitivo. Il preliminare dovrebbe contenere tutte le condizioni della compravendita (descrizione dell’immobile, prezzo, modalità di pagamento, ecc.) oltre al termine entro il quale questa dovrà essere stipulata.

Proprio il periodo di tempo che intercorre tra la firma del preliminare ed il definitivo consente all’acquirente di effettuare tutti i controlli e gli accertamenti sull’immobile: non solo controlli sullo stato di fatto dello stesso, ma anche di tipo “documentale”, ossia relativi, ad esempio, all’assenza di ipoteche, servitù o pignoramenti che possano pregiudicare i diritti dell’acquirente. L’obbligo del venditore è, infatti, quello di fornire un bene immune da vizi ed in regola con le normative urbanistiche vigenti.

Qualora, a seguito di tali verifiche, si riscontrasse la difformità dell’immobile rispetto a quello descritto nel preliminare o la presenza di vizi, e dunque l’inadempimento e la responsabilità contrattuale del venditore, l’acquirente potrebbe esercitare il recesso o agire per la risoluzione del contratto.

In particolare, nel caso in cui nel preliminare sia prevista una caparra confirmatoria, l’acquirente può recedere dal contratto chiedendo il doppio di quanto già versato (ma non, in questo caso, il risarcimento del danno). In alternativa, la parte non inadempiente potrà agire per la risoluzione del contratto (art. 1453 c.c.), richiedendo il risarcimento del danno subito (che, comunque, dovrà essere dimostrato).

 

Tipologia e gravità dei vizi all’immobile

Una volta accertata l’effettiva presenza di vizi all’immobile è necessario stabilirne la loro tipologia e la loro entità. Non tutti i vizi, infatti, legittimano l’acquirente ad agire con i rimedi cui abbiamo fatto cenno in precedenza.

Se si tratta di vizi particolarmente gravi (ad es., riguardanti la struttura dell’immobile, che possono incidere sulla stabilità dello stesso o sulla possibilità di utilizzarlo nella maniera pattuita, o il mancato rilascio del certificato di abitabilità, Cass. 17.9.2013, n. 21189), si potrà certamente richiedere la risoluzione del contratto, e il risarcimento dei danni subiti.

Diversamente, qualora si tratti di difetti di minore importanza, e che comunque non incidono sull’effettiva utilizzabilità del bene, l’acquirente potrà chiedere la riparazione del vizio o la riduzione del prezzo (esercitando la c.d. actio quanti minoris), in misura “pari a quella rappresentante la menomazione che il valore effettivo della cosa consegnata subisce a causa dei vizi, in modo tale da essere posto nella situazione economica equivalente a quella in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi” (Cass., 21.5.2008, n. 12852).

Il compratore, tuttavia, è tenuto a denunciare al venditore i vizi entro il termine di decadenza di 8 giorni dalla loro scoperta, o entro il termine di prescrizione di un anno dalla consegna. Questi termini, e l’onere della loro tempestiva denuncia, presuppongono che sia avvenuto il trasferimento del diritto (Cass. 23162/2013) (ndr: di proprietà). Ciò significa, che in caso di preliminare, ad esempio con l’immissione da subito dell’acquirente nel possesso dell’immobile, non decorrerà alcuno dei termini cui si è detto, non essendosi ancora perfezionato il passaggio della proprietà.