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Regolamento condominiale ed opponibilità ai condomini

Pubblicato il 09/09/2014

regolamento condominialeIl regolamento di condominio è il documento in cui vengono stabilite le principali regole cui devono attenersi i vari condomini nell’ambito della vita condominiale e non può che riguardare le parti comuni del fabbricato.
Come stabilisce l’art. 1138 c.c. le norme del regolamento (in senso proprio) non possono, infatti, in alcun modo menomare i diritti di ciascun condominio quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Tuttavia, non vi è alcuna norma che impedisca ai condomini di inserire nel regolamento particolari clausole limitatrici delle singole proprietà esclusive.
Si parla, in questo caso, di regolamento contrattuale (o improprio) che deve essere approvato a maggioranza, ed è valido ed efficace in quanto basato sul consenso degli interessati (ossia, come si è detto, dei condomini) “purché espresso nella forma richiesta in relazione alla natura di ciascuna limitazione, onere o servitù che si viene a imporre” (Cass. n. 1195/1987).

 

L’opponibilità del regolamento contrattuale ai condomini

Qualora a seguito dell’approvazione di un regolamento contrattuale sorgano diritti reali, generalmente servitù reciproche, è necessario che le stesse siano vincolanti tra le parti e rese opponibili ai futuri acquirenti (degli immobili in condominio), ed è necessaria dunque la trascrizione dei vincoli in questione.

Una recente pronuncia della Cassazione (Sez. II, 31 luglio 2014, n. 17493) ha precisato che, ai fini dell’opponibilità del regolamento, la trascrizione deve comunque indicare in maniera specifica ed autonoma il vincolo.

Infatti, l’art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, secondo cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data del medesimo, deve essere interpretato in collegamento con il successivo art. 2655 c.c. il quale stabilisce che l’omissione o l’inesattezza delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto. Ne consegue che dalla nota deve risultare non solo l’atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell’atto produce in relazione al bene.

Pertanto, in caso di regolamento di condominio c.d. contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali o sui beni di proprietà esclusiva (Cass. 15 dicembre 1986 n. 7515).

In ogni caso, così come ha chiarito la recente sentenza della Cassazione n. 5657/2015, anche indipendentemente dalla trascrizione, le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, dimostrando di esserne a conoscenza e di accettarne il contenuto (Cass. 31 luglio 2009 n. 17886; 3 luglio 2003 n. 10523).