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Separazione consensuale e decadenza dai benefici «prima casa» – Cass. 3.2.2014, n. 2263

Quello delle agevolazioni c.d. prima casa costituisce, senza alcun dubbio, uno tra gli argomenti di maggior interesse nell’ambito del diritto immobiliare.

Come sappiamo, la possibilità di usufruire di tali agevolazioni è subordinata al possesso di determinati requisiti, e, per mantenere tale beneficio fiscale, l’acquirente deve, inoltre, impegnarsi a non trasferire l’immobile prima di 5 anni dall’acquisto (salvo che, entro un anno dal trasferimento, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale).

Nell’ipotesi di vendita infra-quinquennale (e in mancanza del suddetto riacquisto), invece, si avrà la decadenza dall’agevolazione in parola, con il conseguente obbligo di provvedere al pagamento della differenza tra l’aliquota ordinaria (9%) e quella agevolata (2%) oltre ad una sanzione pari al 30% delle stesse imposte, e agli interessi di mora.

Sul caso di vendita di immobile acquistato con i benefici in esame, è intervenuta una recente sentenza della Cassazione, n. 2263/14, la quale ha ribadito in maniera chiara la decadenza dall’agevolazione anche nell’ipotesi in cui il trasferimento infra-quinquennale avvenga in esecuzione di accordi di separazione consensuale tra coniugi. In particolare, la sentenza, richiamando la precedente e costante giurisprudenza in materia (tra le altre, Cass. 5741/2004 e 5473/2006), afferma che “le convenzioni concluse dai coniugi in sede di separazione personale, contenenti attribuzioni patrimoniali da parte dell’uno nei confronti dell’altro relative a beni mobili o immobili, non sono né legate alla presenza di un corrispettivo né costituiscono propriamente donazioni, ma rispondono, di norma, al peculiare spirito di sistemazione dei rapporti in occasione dell’evento di separazione consensuale, (…) in funzione della complessiva sistemazione solutorio-compensativa di tutta la serie di possibili rapporti aventi significati patrimoniali maturati nel corso della convivenza matrimoniale”.

Quel che dice la sentenza è che proprio l’accordo concluso dai coniugi in sede di separazione consensuale costituisce il titolo del trasferimento, a nulla rilevando, ai fini che qui interessano (ossia per la decadenza dalle agevolazioni prima casa) il fatto che l’efficacia di tale accordo sia subordinata al provvedimento di omologazione del Tribunale.
In altre parole, il trasferimento di un bene attuato mediante la fattispecie complessa cui dà vita il procedimento di cui all’art. 711 c.p.c. costituisce un trasferimento riconducibile alla volontà del cedente (al pari di qualsiasi altro atto di trasferimento), e, quindi, se effettuato nei termini di cui sopra (entro 5 anni dall’acquisto e senza riacquisto entro l’anno) determina la decadenza dall’agevolazione.