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Validità delle clausole del regolamento condominiale – Cass. Civ. n. 5657 del 20.3.2015.

Pubblicato il 05/06/2015

Clausole del regolamento condominialeQuello della validità delle clausole del regolamento condominiale e, soprattutto, della loro opponibilità, è tra le maggiori cause di contenzioso in materia condominiale.

Esaminiamo i punti essenziali della questione.

Nel regolamento possono essere contenute due tipi di clausole: le clausole c.d. regolamentari e quelle contrattuali.
Le prime disciplinano la gestione e l’uso delle cose comuni, la tutela del decoro dell’edificio, la ripartizione delle spese o l’amministrazione in genere (e sono vincolanti per tutti i condòmini, anche per la minoranza dissenziente, nonché per tutti gli eredi ed aventi causa da ciascun condòmino), mentre

le clausole contrattuali impongono pesi e limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti di loro proprietà esclusiva o sulle parti comuni.

Recentemente la sentenza n. 5657 del 20 marzo 2015 della Cassazione è intervenuta proprio sulla questione della validità e dell’opponibilità delle clausole di questo ultimo tipo, in considerazione del contenuto particolare delle stesse.

 

Accettazione o trascrizione del regolamento?

Una clausola contrattuale (che, ad es., impedisce l’accesso ad alcuni condòmini ad alcune zone del condominio), in quanto lesiva del diritto di proprietà comune, è valida nei confronti di tutti i condomini solo se i) approvata all’unanimità dall’assemblea o ii) faccia parte del regolamento condominiale predisposto dal primo e unico proprietario del fabbricato e successivamente accettata da tutti i condomini.
L’opponibilità delle singole clausole del regolamento può avvenire, sostanzialmente, mediante:

Nel caso in cui al momento dell’acquisto non vi sia ancora un regolamento di condominio e l’acquirente assuma (comunque) l’obbligo a rispettare tale regolamento una volta predisposto, è evidente tale impegno diventerà efficace solo se, successivamente alla sua redazione, l’acquirente vi presti volontaria adesione (Cass. 856/2000).

 

Il regolamento predisposto dal costruttore – venditore

È frequente, specialmente negli ultimi anni, la situazione in cui il regolamento condominiale venga predisposto unilateralmente dal costruttore del fabbricato, senza essere sottoposto all’approvazione da parte dell’assemblea condominiale.

Tale regolamento diventerà efficace per ciascun condòmino solo a seguito dell’impegno da parte di ciascuno di essi ad osservarne il contenuto, tale efficacia, dunque, non dipende tanto dalla trascrizione nei registri immobiliari quanto dall’effettiva conoscenza.

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