Abitabilità, “prima casa” e decadenza

Tra i presupposti necessari per poter usufruire delle agevolazioni c.d. prima casa, vi è anche quello del trasferimento della residenza dell’acquirente nel Comune ove è ubicato l’immobile, e ciò entro il termine (tassativo) di diciotto mesi dalla stipula del contratto di acquisto. In mancanza, il contribuente incorrerà inevitabilmente nella decadenza dalle agevolazioni fiscali previste in tema di imposta di registro (nota II-bis, articolo 1 della tariffa parte 1, allegata A, al Dpr 131/1986 – Tur). In questi termini si è espressa la Cassazione con la recente ordinanza del 5 febbraio 2014, n. 2527, contrastando diverse precedenti pronunce dei giudici di merito, le quali, diversamente, avevano ritenuto non computabile nei diciotto mesi il periodo di tempo occorso per il rilascio del certificato di abitabilità.

Sulla base della recente ordinanza, il beneficio fiscale in esame, dunque, viene concesso dalla legge solo provvisoriamente al momento della registrazione dell’atto, ma resta comunque subordinato al suo effettivo realizzarsi, con l’effettiva iscrizione dell’acquirente nel registro dei residenti e non con una situazione di fatto data dal trasferimento concreto (così anche Cass., 1797/2012).

Alla  luce, poi, dei  principi affermati dalle Sezioni Unite della stessa Suprema Corte con  sentenza  1196  del 2000, il termine triennale di  decadenza  di  cui  all’art.  76, comma 2 del D.P.R. 26 aprile 1986,  n.  131 (ossia il termine per il recupero dell’imposta non versata),  decorrerà  in  tali casi, non dalla registrazione dell’atto,  bensì  dal  momento  in  cui  l’enunciato proposito di  trasferimento  della  residenza,   inizialmente  attuabile,  sia  successivamente   rimasto  ineseguito  od ineseguibile, al più, quindi, dal 18 mese  successivo  alla registrazione dell’atto.

L’abitabilità ed il mancato rilascio: profili civilistici

L’ordinanza della Suprema Corte, sopra richiamata, ritiene dunque ininfluente, come esimente, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni prima casa, il mancato rilascio del certificato di abitabilità.
Tale circostanza, che costituisce dal punto di vista pubblicistico la conseguenza del mancato rispetto di certe caratteristiche da parte dell’immobile compravenduto, determina il sorgere di altre problematiche inerenti la contrattazione.

L’alienazione di un immobile privo del certificato di agibilità è, senza alcun dubbio, valida ed efficace. La mancanza di tale documento, tuttavia, integra la prestazione di aliud pro alio, che legittima l’acquirente a chiedere la risoluzione del contratto, e il risarcimento dei danni.

Deroghe alla decadenza per causa di forza maggiore

L’unica possibilità di non incorrere nella decadenza dalle agevolazioni in oggetto nel caso di mancato trasferimento della residenza è costituita dalla causa di forza maggiore, ossia da una situazione imprevista ed imprevedibile al momento della conclusione del contratto che abbia concretamente impedito la possibilità di adempiere all’obbligo imposto dalla legge.
A tal riguardo, la Cassazione ha stabilito che “la non imputabilità del mancato trasferimento della residenza, per effetto della sopravvenienza di un impedimento oggettivo, imprevedibile ed inevitabile, esclude, di per sé, la decadenza dall’agevolazione, senza che possano esser, a tal fine, richiesti ulteriori comportamenti (come ad es., il reperimento di altro immobile) a carico del contribuente” (Cass. 17442/2013).

Nel medesimo senso, una precedente pronuncia aveva ritenuto che nella valutazione  del  rispetto  dei  termini e delle condizioni di decadenza per fruire dei benefici prima  casa,  occorre  tenere conto, secondo parametri di  ragionevolezza  e  buona  fede,  degli  impedimenti dedotti  dal  contribuente  che  gli  abbiano  impedito  di adibire l’immobile ad abitazione  nel  previsto  termine (Cass. n. 3507/2011).