Acconto o caparra?

È prassi che al momento della firma di un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile una parte consegni all’altra una somma di denaro, a garanzia della serietà dell’impegno assunto.

Da un punto di vista giuridico è importante qualificare in modo preciso la consegna di tale somma, perché in caso di controversie le regole da applicare sono molto diverse, e le conseguenze non sono di poco conto.

Se tutti rispettano l’impegno assunto, la somma consegnata svolge semplicemente la funzione di anticipo sul pagamento del prezzo dovuto, e non si presenta alcun problema.

Se però una delle parti è inadempiente, è importante poter stabilire con certezza a che titolo è avvenuta la consegna della somma al momento della firma del compromesso.

Normalmente questa somma è considerata come un acconto, cioè un puro e semplice anticipo sul pagamento del prezzo. In questo caso, se il contratto viene eseguito la somma anticipata verrà dedotta dall’importo complessivo che l’acquirente deve pagare al venditore. Se invece il contratto non viene eseguito, l’acconto deve essere restituito a chi lo aveva versato, indipendentemente da ogni responsabilità per l’inadempimento.

 

La qualificazione della somma versata a titolo di caparra

In mancanza di un diverso accordo, la somma versata dall’acquirente al venditore deve essere considerata come acconto. Per considerarla diversamente è necessario inserire nel contratto una clausola espressa che la qualifichi come caparra, e che risulti la volontà delle parti di intenderla come tale.

La caparra può essere di due tipi, confirmatoria o penitenziale.
Nel primo caso, se l’acquirente rifiuta di acquistare, la somma versata come caparra confirmatoria potrà essere trattenuta dal venditore a risarcimento del danno subito, mentre se è il venditore che si rifiuta di vendere l’acquirente potrà chiedere la restituzione del doppio della somma versata.
La caparra penitenziale consente invece a ciascuna delle parti di recedere dal contratto perdendo la caparra o restituendone il doppio.