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Comproprietà: uso esclusivo, indennizzo e rendiconto

Pubblicato il 09/10/2013

ComproprietàAnalizziamo la questione relativa all’utilizzo dei beni comuni.

L’art. 1102 c.c. stabilisce testualmente che “il comproprietario può utilizzare la cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne ugualmente uso secondo il loro diritto”.
In altre parole, ciò significa che tutti i comproprietari hanno gli stessi diritti di utilizzare il bene comune, con i soli limiti di non poterne modificare la destinazione (ad es., recintando un’area comune per trasformarla in parcheggio privato, ecc.) e di consentire agli altri di utilizzarlo. L’immobile comune deve essere accessibile a tutti i comproprietari in qualsiasi momento, senza che ciò possa essere impedito da chiunque.

Quel che invece il codice non ci dice è cosa succede nel caso in cui le regole che abbiamo appena visto non vengano rispettate.

Su tale questione è intervenuta in più occasioni la Cassazione, la quale ha stabilito che qualora uno dei proprietari dell’immobile ne faccia un utilizzo esclusivo, impedendo agli altri di farne parimenti uso, lo stesso è obbligato al pagamento di un indennizzo per il danno che ha causato: tale conclusione appare quasi ovvia, considerando che l’utilizzo esclusivo dell’immobile da parte di un comproprietario lede il paritetico diritto degli altri che si vedrebbero privati di fatto del bene comune.

Ciò che invece non è così ovvia è l’ulteriore precisazione che fanno i giudici, ossia quella per cui il danno che deve essere indennizzato nel caso in esame è un danno definito con un latinismo in re ipsa, ossia letteralmente “in se stesso”: traducendo, ciò non significa altro che il fatto dell’utilizzo esclusivo del bene comune è considerato di per sé un danno, e pertanto non è necessario fornire alcuna prova di esso, se non appunto la circostanza dell’utilizzo non conforme a quanto previsto dall’art. 1102 c.c.

Ancora, nel diverso caso in cui uno dei comproprietari concedesse (autonomamente) in locazione la cosa comune, tale situazione rientrerebbe nell’ambito della gestione di affari, essendo dunque soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’art. 2032 c.c., sicchè, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore può, ai sensi dell’art. 1705 c.c., II co.., applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla rispettiva quota di proprietà indivisa. In tal senso si è espressa la Cassazione con la sentenza n. 11135/2012.

Commenti a «Comproprietà: uso esclusivo, indennizzo e rendiconto»

  • Vincenzo Lettieri

    Sono compropietario di un terreno agricolo, con 2 sorelle, ricevuto in eredita dai miei genitori.
    Le mie sorelle non vogliono procedere con una divisione specifica, per evitare ulteriori spese.
    La domanda e’ la seguente :
    Posso coltivare questo terreno anche se non e’ definito fisicamente il pezzo di mia competenza, altrimenti resterebbe incolto. Ho il pieno consenso di una delle sorelle.
    Posso incorrere in qualche iniziativa legale da parte dell’altra sorella.???

    Grazie

  • Gent.le sig. Vincenzo,
    la ringrazio di averci contattato.
    Essendo in comproprietà, il diritto di ciascuno dei partecipanti alla comunione si estende sull’intero bene e non su una porzione fisicamente individuata del terreno.
    Lei in quanto comproprietario potrebbe certamente coltivare il terreno, ma gli altri comproprietari avrebbero titolo a chiederle la quota dei frutti prodotti dal terreno (in questo caso i frutti naturali prodotti dalla coltivazione diretta del fondo).

    Con l’occasione la invitiamo a seguirci anche sulla nostra pagina Facebook: https://www.facebook.com/studiolegalemagri/

    Saluti