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D.L. 133/2014 (“Sblocca Italia”), rent to buy e locazione

Il D.L. 133/2014 (noto anche come “Sblocca Italia“), pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 212 del 12 settembre 2014, ha introdotto nel nostro ordinamento i contratti di rent to buy, stabilendone la disciplina all’art. 23 (“Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili“). Si tratta di una forma contrattuale nuova, almeno in Italia, e sorta per venire incontro alle esigenze del mercato immobiliare: con tale contratto il conduttore – (futuro) acquirente acquisisce il godimento di un immobile pagando una rata anticipata che potrà essere imputata a prezzo d’acquisto nel caso in cui decida di procedere all’acquisto dell’immobile stesso entro un termine prestabilito.

A dispetto della denominazione inglese (appunto, rent to buy), nella versione “italiana”, il contratto in esame ben si distingue dalla locazione, sebbene sia opportuno segnalare il parere dell’Agenzia delle Entrate (n. 954-63/2013) il quale, in materia di trattamento fiscale, ha fatto riferimento al rent to buy come ad una combinazione di contratti, ossia alla locazione (ad uso abitativo, con la corresponsione di un canone) e all’opzione (contenente la facoltà per il conduttore di procedere nell’acquisto dell’immobile locato).

Come si è detto, con il D.L. 133/2014, il legislatore chiarisce che la fattispecie in questione si differenzia dalla locazione, richiamandosi, piuttosto, alle norme dettate in materia di usufrutto (Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonche’ degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili).

Conseguentemente, l’acquirente-conduttore:

• sarà tenuto a fare l’inventario e a dare una cauzione al concedente prima di poter prendere possesso dell’immobile, salvo dispensa da parte di quest’ultimo;
• dovrà sostenere le spese e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene,

mentre le riparazioni di natura straordinaria saranno a carico del concedente, al quale, peraltro, il conduttore dovrà comunque rimborsare gli interessi sulle somme spese.

L’art. 23 del D.L. 133/2014 prevede, inoltre, che il contratto di rent to buy deve essere trascritto e dovrà, dunque, essere stipulato da un notaio.

Inadempimento del conduttore e applicabilità del procedimento di sfratto

La mancata applicabilità al rent to buy delle norme dettata in materia di locazione pone il problema dei rimedi esperibili in caso di inadempimento del conduttore – acquirente. Il V comma dell’art. 23, D.L. 133/2014 stabilisce, infatti, unicamente che “in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto“.

In attesa degli interventi della giurisprudenza, è, dunque, dubbio se nell’eventualità in discussione il concedente debba fare ricorso alla procedura di sfratto ai sensi dell’art. 658 c.p.c., o avvalersi dell’azione esecutiva di rilascio ex art. 2930 c.c.

Come acutamente osservano anche gli studiosi più attenti (sul punto si segnala un articolo pubblicato sull’edizione di ieri de Il Sole 24 Ore, dal titolo “Il rent to buy non è affitto“, a firma Angelo Busani ed Emanuele Lucchini Guastalla), facendo leva su quanto disposto dall’art. 474 c.p.c. in materia di titolo esecutivo, ove l’atto notarile contenesse esplicitamente anche l’obbligo di rilascio dell’immobile da parte del conduttore in caso di suo inadempimento, lo stesso documento varrebbe come titolo esecutivo e potrebbe, dunque, essere utilizzato per l’esecuzione forzata per rilascio.

In tal modo non vi sarebbe alcuna necessità di dover ricorrere ad altra procedura giudiziale per la formazione del titolo esecutivo.