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Difformità del contratto definitivo rispetto al preliminare

Pubblicato il 26/03/2013

Difformità del contrattoQualora alla stipulazione di un preliminare segua la conclusione del contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto dalle parti (ad esempio, una compravendita). Il preliminare resta, dunque, superato da quest’ultimo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni (prezzo, consegna, situazione di fatto, ecc.), anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo e l’unica ed esclusiva regolamentazione del rapporto voluto dalle parti.

In questo senso si è espressa da tempo la giurisprudenza maggioritaria (Cass., 17 novembre 2010, n. 23214; Cass., 8 giugno 2007, n. 13377; Cass., 18 aprile 2002, n. 5635; Cass., 25 febbraio 1982, n. 1169; Cass., 22 giugno 1964, n. 1626), che da un lato ha riaffermato la natura meramente obbligatoria del contratto preliminare, limitandosi con esso le parti ad obbligarsi reciprocamente a concludere un futuro contratto del quale predeterminano il contenuto e, dall’altro, il principio secondo il quale con la stipulazione del definitivo il preliminare esaurisce la propria funzione (in dottrina, v. Galgano, Trattato di diritto civile, II, Padova, 2009, p. 284).

Questi principi sono in buona sostanza mitigati nel cosiddetto preliminare ad effetti anticipati, con il quale le parti si impegnano reciprocamente alla anticipata consegna della cosa ed all’anticipato pagamento, in tutto o in parte, del relativo prezzo. In questa fattispecie, invero, gli effetti del contratto voluto dai contraenti sono prodotti da due fonti: in parte, dal contratto preliminare (quanto all’obbligazione di consegnare e di pagare il prezzo) e, per l’effetto traslativo della proprietà, dal contratto definitivo (in dottrina, v. Galgano, op. cit., p. 284-285; Cenni, Il contratto preliminare ad effetti anticipati, in Contr. e impr., 1994, p. 1108; De Matteis, La contrattazione preliminare ad effetti anticipati, Padova, 1991).

Peraltro, nel caso di contratto preliminare ad effetti anticipati, resta problematica la qualificazione giuridica del promissario acquirente che ottiene la consegna dell’immobile prima della stipulazione del definitivo, quale semplice detentore oppure vero e proprio possessore. Nel primo senso, che sembra preferibile, si sono espresse: Cass., 28 giugno 2000, n. 8796; Cass., 27 febbraio 1996, n. 1533; nel secondo, Cass., 3 novembre 2000, n. 14358.