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Strumenti e garanzie a difesa del canone di affitto.

Pubblicato il 20/12/2013

canone di affittoOggi più che mai è avvertita l’esigenza da parte dei proprietari che concedono in locazione i propri immobili di tutelarsi dall’inadempimento dei conduttori.
Se da un lato il soggetto proprietario subisce il forte “incentivo” costituito dalla pressione fiscale gravante sul bene – che lo spinge a rendere produttivo l’immobile concedendolo in locazione – dall’altra egli è spesso frenato dalle problematiche che insorgono in caso di morosità dell’inquilino. Gli aspetti critici di tale situazione sono costituiti dalla lentezza e dispendiosità del procedimento giudiziario volto alla liberazione dell’immobile, che si somma alla quasi certa impossibilità di recuperare i canoni non pagati, a cui si aggiunge il perdurante prelievo fiscale, che viene subìto fino alla convalida di sfratto.

Come stabilisce l’articolo 26 del Tuir, “i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore”.
È, infatti solo in tale momento (della convalida), laddove lo sfratto venga intimato per morosità, che il contratto è dichiarato risolto e conseguentemente il proprietario può opporre al fisco la mancata percezione del reddito. Su tale questione è intervenuta una recente pronuncia della Corte di Cassazione, n. 11158 del 10.5.2013, oggetto di un nostro precedente articolo.

 

Strumenti di garanzia per il proprietario – locatore

A fronte dei problemi che abbiamo segnalato appare sempre più utile e necessario predisporre, sin dalla stipula del contratto, strumenti a tutela e garanzia della posizione del proprietario locatore.
In particolare, è possibile inserire nel contratto di locazione specifiche clausole e condizioni che prevedano l’automatica risoluzione del contratto in caso di inadempimento da parte del conduttore protrattosi per un tempo predeterminato, oppure, ancora, il versamento di un maggiore importo a titolo di deposito cauzionale.
Tale ultimo strumento, tuttavia, spesso appare inidoneo a far fronte anche solo agli esborsi necessari, in quanto l’importo di tale deposito, che, si ricorda, a norma dell’art. 11 della legge 392/78 non può essere superiore a tre mensilità, anche laddove sia pattuito nella maggiore misura stabilita tra le parti (nelle sole locazioni abitative cosiddette “libere”), difficilmente potrà essere preteso in misura sufficiente a saldare le mensilità necessarie per giungere all’effettiva liberazione degli immobili, oltre alle spese di tale procedura.

Negli ultimi tempi, inoltre, si assiste sempre più spesso alla richiesta di polizze fideiussorie che sostituiscano il deposito cauzionale. Tale strumento, infatti, sembra poter tutelare maggiormente il locatore, in quanto, specialmente se abbinato ad una clausola di risoluzione come quella descritta in precedenza, consente di escutere un terzo solvibile e in tempi brevi, specialmente laddove sia “a prima richiesta”, ossia ove sia previsto l’obbligo di procedere al rimborso del locatore a semplice richiesta dello stesso.
La polizza fideiussoria, stipulata dall’inquilino con istituti bancari o assicurativi, può coprire un numero di mensilità consistente, non comportando un immediato esborso di tali somme da parte dell’inquilino, che dovrà sopportare esclusivamente i costi del premio e della registrazione, che ammonta, ai sensi del D.P.R. 131/86 allo 0,5% della somma garantita.

Proprio per soddisfare la domanda crescente, numerosi istituti assicurativi hanno, inoltre, creato strumenti di “tutela legale” volti a rimborsare il costo dei procedimenti conseguenti alla morosità dell’inquilino, strumenti che potrebbero essere utili sia in abbinamento alle altre cautele, sia autonomamente.

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