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Gli obblighi del conduttore

Pubblicato il 12/07/2014

obblighi del conduttoreQuella degli obblighi gravanti sul locatore o sul conduttore è una questione che abbiamo già esaminato in precedenti nostri articoli, ma che abbiamo ritenuto opportuno affrontare nuovamente per chiarire alcuni dubbi ai quali spesso siamo chiamati a rispondere nella nostra attività quotidiana.
Esamineremo, in questo articolo, un particolare aspetto della questione, ossia, più precisamente, quello degli obblighi gravanti sul conduttore per quanto riguarda la custodia e la riconsegna dell’immobile locato.

 

La custodia dell’immobile

Sul conduttore grava, innanzitutto, un generale obbligo di custodia di quanto viene ad esso trasferito dal proprietario in forza del contratto di locazione. Il conduttore deve, dunque, servirsi della cosa ricevuta in locazione con la normale diligenza secondo l’uso convenuto (col conseguente divieto di eseguire innovazioni che ne mutino la natura e la destinazione) ed è tenuto a dare il corrispettivo nei termini stabiliti, ed è inoltre tenuto a rispondere della perdita o del deterioramento della cosa avvenuti nel corso della locazione.

In ogni momento, il locatore ha diritto di esigere l’osservanza da parte del conduttore dell’obbligo di servirsi della cosa nel modo stabilito, e può quindi agire nei confronti del conduttore inadempiente sia per la risoluzione del contratto, sia domandando la rimessa in pristino dei luoghi, oltre al risarcimento del danno.

Come si è detto, il conduttore deve servirsi della cosa locata secondo l’uso stabilito in contratto, e, a tal fine, deve adottare tutte le misure prescritte dalla legge, al fine di garantire la sicurezza dell’attività svolta nell’immobile (ad es., la normativa antincendio in immobile locato ad uso commerciale o alberghiero): diversamente, il conduttore si rende inadempiente al contratto di locazione, in quanto espone il locatore al maggior rischio di essere chiamato a rispondere di eventuali danni patiti da terzi a causati dalla omessa adozione delle suddette misure.

Dal punto di vista del locatore, invece, costituisce principio assolutamente pacifico quello stabilito dall’art. 1575 c.c., secondo cui il locatore non ha alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore (e, dunque, il conduttore nulla può eccepire a riguardo), a meno che quell’obbligo non venga concordato con patto espresso, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore

 

La riconsegna dell’immobile

La restituzione al proprietario-locatore dell’immobile non è soggetta a particolari formalità. Quel che importa è che il locatore venga (re)immesso nella concreta ed effettiva disponibilità dell’immobile, con la materiale consegna delle chiavi o comunque con l’incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che vi sia la necessità di redigere un apposito verbale di consegna.

Così come stabiliscono gli artt. 1588 e 1590 c.c., al momento della riconsegna dell’immobile, spetta al conduttore l’onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al bene locato, che deve presumersi in buono stato all’inizio del rapporto (Cass. Civ., 5 febbraio 2014, n. 2619).

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