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Il termine nel contratto preliminare

Pubblicato il 03/02/2014

contratto preliminarePur essendo tecnicamente un elemento “accidentale” del contratto (al pari della condizione), l’indicazione del termine entro il quale deve essere concluso il contratto definitivo costituisce certamente una di quelle pattuizioni quasi sempre presenti in ogni contratto preliminare.

Tale clausola (generalmente nella forma “il contratto definitivo dovrà essere stipulato entro e non oltre il giorno…“, o simili), oltre a costituire la giustificazione del preliminare stesso per le parti (le quali, diversamente, avrebbero stipulato subito il definitivo) delimita l’ambito temporale entro il quale i contraenti hanno la possibilità di definire e valutare tutte le condizioni del futuro contratto definitivo.

La mancanza del termine non comporta l’invalidità del contratto (abbiamo detto, infatti, che tale indicazione non costitusce un requisito essenziale del preliminare). In tal caso, si potrà ricorrere, in via suppletiva, a quanto disposto dall’art. 1183 c.c. (Tempo dell’adempimento), I comma, o comunque si potrà richiedere che sia il giudice a stabilire tale indicazione.

In mancanza del termine, il diritto alla stipulazione del contratto definitivo si estingue per prescrizione nel termine ordinario decennale (Cass. Civ. Sez. II, 15587/2001) decorrente dal giorno del perfezionamento del contratto preliminare stesso.

 

Mancato rispetto del termine

Veniamo ora all’ipotesi che nel contratto il termine sia indicato in maniera precisa (es., “”il contratto definitivo dovrà essere stipulato entro il 15 maggio p.v….“), quali sono le conseguenze del suo mancato rispetto?

Ulteriori effetti del termine

L’indicazione di un termine per la stipula del contratto definitivo determina altre importanti conseguenze per i contraenti:


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Commenti a «Il termine nel contratto preliminare»

  • Ballini Graziano

    Ho acquistato un’appartamento e il 17 luglio ho trascritto e registrato il preliminare avanti al Notaio. All’articolo 9 di questo compromesso c’è scritto:” le parti s’impegnano a pervenire alla conclusione del contratto definitivo entro e non oltre
    il 31.12.2015 col ministro del notaio scelto da parte del promittente acquirente.”
    Se il venditore non rispetterà questa data cosa è più opportuno Fare?
    Nel caso che la data non venisse rispettata, la trascrizione del preliminare avrebbe ancora una validità? Ballini Graziano, Ancona.

  • Nel caso in cui il venditore non rispetti la data fissata e, dunque, di fatto si renda inadempiente, si potrà agire ai sensi dell’art. 2932 c.c. (ossia chiedere al giudice di dichiarare con sentenza il trasferimento dell’immobile) oppure, se eventualmente non fosse più interessato all’acquisto, recedere dal contratto chiedendo il doppio di quanto eventualmente versato a titolo di caparra.

    Gli effetti della trascrizione del preliminare non sono illimitati: secondo l’art. 2645 bis c.c., infatti, essi cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo (e dunque, nel suo caso, 31.12.2016), e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare (17 luglio 2018), non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’art.2652 , I comma, n. 2 cod.civ.

  • Giancarlo Cicolari

    Vorrei sottoporle la seguente questione: nel gennaio 2010
    sottoscrivevo in qualità di promissario acquirente un scrittura privata non
    registrata quale preliminare di compravendita, fissando il termine per il
    rogito a gennaio 2013, versando un tot mensile a titolo di caparra
    confirmatoria. Per un sopravvenuto grave incidente non ero in grado di rogitare
    in tale data, e il venditore nel settembre 2013 mi convoca dal notaio
    per fare il rogito, e alla mia lettera di essere impossibilitato a saldare e
    pertanto a concludere l’acquisto, il venditore non ha mai risposto. Nel frattempo
    ho continuato a versargli la solita cifra mensile tramite bonifico. Nel
    novembre 2016 sottoscriviamo un accordo privato, riportante i dati principali
    dell’originale preliminare di compravendita e
    fissando il versamento di tale
    cifra mensile a titolo di acconto e di rogitare entro 15 dicembre 2017. La mia
    domanda è se, in caso di mia probabile ulteriore impossibilità, il venditore
    possa ancora ricorrere alla
    esecuzione forzata in forma specifica prevista all’art. 2932 c.c. e chiedere
    una sentenza che produca gli effetti del contratto (definitivo) non concluso? Grazie.

  • Grazie per averci contattato!
    La questione riguarda sostanzialmente il contenuto del secondo accordo privato (datato novembre 2016). Se, come pare di capire, con tale scrittura si è voluto “integrare” o “modificare” l’originario preliminare (modificando il termine, indicando altre condizioni di pagamento, ecc.), gli accordi tra le parti sono ora regolati da entrambe le scritture.
    Ciò significa che in caso di inadempimento da parte del promissario acquirente, il promittente venditore potrà agire ex art. 2932 c.c. (o anche chiedere la risoluzione del contratto).

    Se ha ulteriori questioni a riguardo non esiti a contattarci nuovamente.
    A presto!