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Locazione, agibilità ed obblighi del locatore

Pubblicato il 27/06/2014

locazione agibilitàEntrambe le parti del contratto di locazione hanno specifici diritti e obblighi.

Da una parte, il conduttore è tenuto a custodire il bene, servendosene secondo l’uso stabilito, e non potrà apportare innovazioni che ne mutino la natura o la destinazione.

Dall’altra parte, invece, il proprietario-locatore deve consegnare all’inquilino la cosa locata in buono stato di manutenzione e mantenerla in uno stato tale da servire all’uso stabilito in contratto.

Se questa è la disciplina generale stabilita dall’art. 1575 c.c., è opportuno esaminare anche se tra gli obblighi di cui si è detto rientri anche quello relativo al fatto che l’immobile sia anche munito di certificato di abitabilità – agibilità.

 

Abitabilità o agibilità?

Prima di affrontare la questione, è opportuno fare alcune precisazioni, in considerazione del fatto che sull’argomento riscontriamo sempre molti dubbi.

Tutti gli immobili devono essere dotati del certificato di abitabilità – agibilità? Sì, essendo stata eliminata la distinzione tra abitabilità ed agibilità operata dal D.P.R. n. 425/1994, ora vi è una disciplina unitaria per tutti i beni immobili, qualunque sia la loro destinazione (commerciale o abitativa). L’orientamento che imponeva l’obbligo di munirsi del certificato di abitabilità solamente per gli immobili adibiti ad uso abitativo è, quindi, definitivamente superato.

La giurisprudenza, tuttavia, si è concentrata sulla questione relativa all’abitabilità in particolare nell’ambito del contratto di locazione ad uso non abitativo, in cui gli obblighi di cui si è detto in precedenza assumono una connotazione particolare, proprio in considerazione dell’oggetto del contratto: l’immobile che viene concesso in locazione deve presentare caratteristiche tecniche tali da consentire lo svolgimento dell’attività da parte del conduttore, e, inoltre, anche il rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.

 

Immobile locato senza agibilità? Quali sono le conseguenze?

Sulla questione la giurisprudenza è divisa. Secondo un primo indirizzo (Cass. 13 marzo 2007, n. 5836; Cass. 8 giugno 2007, n. 13395; Cass. 1 dicembre 2009, n. 25278 e Cass. 25 gennaio 2011, n. 1735) nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato; la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore (in tal senso, Cass., Sez. III, 16 giugno 2014, n. 13651).

Secondo il diverso orientamento (Cass. 28 marzo 2006 n. 7081; Cass. 7 giugno 2011, n. 12286, Cass. 19 luglio 2008, n. 20067), che dà, a vario titolo, rilievo al difetto della documentazione in parola, nel contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio ‐ e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale ‐ costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l’abbia consapevolmente accettata.

Solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, può configurarsi l’inadempimento del locatore, fatta salva l’ipotesi in cui quest’ultimo abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere tali atti.


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Commenti a «Locazione, agibilità ed obblighi del locatore»

  • Buongiorno Fabio,
    per poterle rispondere esaustivamente avremmo necessità di esaminare la documentazione (rogito, contratto di affitto e richiesta depositata in Comune).
    Nel caso specifico, però, pare di capire che l’affittuario sia a perfetta conoscenza dello stato dell’immobile, e da ciò conseguirebbe quanto precisato nell’articolo qui sopra.

    Non fornendo attività di consulenza gratuita, se lo ritenesse potrà contattarci all’indirizzo info@studiolegalemagri.it per richiederci un preventivo per un parere relativo al suo caso specifico.

    Saluti,
    Studio Legale Magri