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Rent to buy e fallimento

Pubblicato il 16/04/2015

rent to buy e fallimentoQuali sono i rapporti tra rent to buy e fallimento? Si tratta di un aspetto importante e che è bene conoscere prima di scegliere questa formula contrattuale, introdotta dal c.d. Decreto Sblocca Italia (d.l. 12 settembre 2014, n. 33, poi convertito dalla legge 164/2014), con l’intenzione di incentivare e agevolare il mercato immobiliare.

I problemi che possono sorgere a seguito della dichiarazione di fallimento di uno dei due contraenti, proprietario-concedente o conduttore, sono espressamente previsti e disciplinati dall’art. 23, VI comma, l. 164/2014.

Esaminiamo le due ipotesi.

 

Il fallimento del concedente

Nel caso il fallimento riguardi il proprietario-concedente, l’art. 23, l. 164/2014, appena richiamato, stabilisce la prosecuzione del contratto, fatta salva l’applicazione dell’art. 67, III co., lett. c, l. fall.,  che stabilisce che non possano essere revocati (resi inefficaci) i contratti di compravendita che siano stati conclusi a giusto prezzo e che riguardino immobili ad uso abitativo dell’acquirente o di parenti ed affini entro il terzo grado e di immobili ad uso non abitativo che costituiscano la sede principale dell’attività di impresa dell’acquirente.

 

Il fallimento del conduttore

Nel caso in cui si verifichi il fallimento dell’inquilino conduttore, si applicherà l’art. 72 l. fallimentare, ossia il contratto di rent to buy sarà sospeso fino a quando il curatore dichiari di voler subentrare nel contratto in luogo del fallito (previa autorizzazione del comitato dei creditori) oppure di sciogliersi dallo stesso.

In quest’ultimo caso, (il comma VI rinvia al comma V) si applica la disposizione prevista in tema di risoluzione per inadempimento: il proprietario concedente potrà richiedere la restituzione dell’immobile concesso in rent to buy, oltre a trattenere i canoni percepiti a titolo di indennità, se non è stato diversamente se convenuto nel contratto.

Tale disciplina è del tutto differente rispetto a quella prevista dalla legge fallimentare nel caso di scioglimento da parte della curatela dal contratto di locazione finanziario o dalla vendita con riservato dominio.

Anche per questi aspetti, è del tutto evidente la volontà del legislatore di individuare nel rent to buy una forma contrattuale (nuova e) tipica, che sebbene presenti aspetti in parte ripresi dalla locazione o dalla vendita con riserva di proprietà, nella sostanza mantiene, invece, una propria precisa caratterizzazione.

 

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