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Il regime fiscale del rent to buy. Circolare Agenzia Entrate n. 4/E del 19.2.2015

Pubblicato il 20/02/2015

rent to buy fiscoLa circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 4/E del 19 febbraio 2015 interviene sui contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, c.d. rent to buy, previsto dall’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133, chiarendone gli aspetti fiscali, ai fini delle imposte dirette e indirette.

 

Inquadramento contrattuale

La circolare 4/E chiarisce, innanzitutto, che i contratti di godimento di immobili in funzione della successiva alienazione sono diversi dalla locazione finanziaria e ne ricostruisce lo schema essenziale.
Il rent to buy si divide in due fasi: una fase iniziale in cui il proprietario dell’immobile concede al conduttore l’immediato godimento del bene, ed una successiva caratterizzata dall’esercizio (o meno) del diritto di acquisto da parte del conduttore, con l’imputazione di una quota dei canoni al prezzo del trasferimento.

e sono, invece, caratterizzati dai seguenti elementi:

 

Disciplina fiscale

Il trattamento fiscale del rent to buy tiene conto della struttura del contratto e, dunque, per quanto riguardo le imposte, dovrà distinguersi tra

a) la fase di godimento del bene e

b) quella in cui vi è l’esercizio del diritto di acquisto.

Per quanto attiene al godimento dell’immobile, considerato che il contratto in esame comporta l’immediata concessione del godimento dello stesso a fronte del pagamento dei canoni, si ritiene che detto godimento deve essere assimilato, ai fini fiscali, alla locazione dell’immobile e, pertanto, per la quota di canone imputata al godimento dell’immobile trovano applicazione le disposizioni previste, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i contratti di locazione.

Con riferimento ai canoni corrisposti dal conduttore, l’articolo 23, comma 1, chiarisce che le parti imputano al corrispettivo del trasferimento una quota di canone indicata nel contratto. Tale quota di canone che ha natura di anticipazione del corrispettivo del trasferimento deve essere assimilato, ai fini fiscali, agli acconti prezzo della successiva vendita dell’immobile.

In sostanza, il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore deve essere diversificato in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme sono corrisposte.

In caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile trova applicazione la normativa prevista, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i trasferimenti immobiliari.

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