Ripartizione delle spese tra locatore e conduttore

Nell’ambito del contratto di locazione, uno degli aspetti che più di altri genera incomprensioni e contenziosi tra proprietario ed inquilino è, senza alcun dubbio, quello relativo alla ripartizione delle spese e degli oneri che devono essere sostenuti durante la vigenza del rapporto.

Il codice civile prevede specifiche disposizioni a riguardo, le quali, tuttavia, fanno spesso riferimento a concetti relativi, come, ad es., quello di “ordinaria” e di “straordinaria manutenzione.
L’applicazione pratica di tali norme richiede, dunque, un attento esame del caso concreto al fine di stabilire la riconducibilità, o meno, dello stesso a quella particolare fattispecie presa in esame dal legislatore.

Tali difficoltà appaiono particolarmente evidenti con riferimento alla questione degli oneri e delle spese da sostenere nel corso del contratto. In molte situazioni, è, infatti, complesso stabilire con certezza se quel determinato lavoro debba essere posto a carico del locatore o del conduttore.

 

Gli obblighi contrattuali

È il codice civile a fornire le indicazioni circa gli obblighi a carico del proprietario o, viceversa, del conduttore.

In buona sostanza, il locatore deve far godere l’immobile al conduttore per il tempo stabilito nel contratto: tale obbligo si esplicita in quanto previsto dagli articoli 1575 e 1576 c.c., secondo cui il proprietario deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato e mantenerla in tale stato, oltre che effettuare le riparazioni necessarie (ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che sono, invece, a carico del conduttore).
Dall’altro lato, invece, il conduttore deve (prendere in consegna ed) utilizzare la cosa locata per l’uso determinato nel contratto e dare il corrispettivo nei termini stabiliti.

Una ripartizione degli obblighi tra le parti, tutto sommato, semplice, ma che tuttavia si complica nell’applicazione concreta della norma.

Con riferimento, ad esempio, alle riparazioni, è il locatore che deve farsene carico quando sono “necessarie” per il godimento della cosa locata. Sono, invece, a carico dell’inquilino (art. 1576 c.c.) le riparazioni di piccola manutenzione.
Ma cosa si intende per “piccola manutenzione”? La dottrina sostiene che tale nozione non coincide con quella di “ordinaria manutenzione”, della quale costituisce soltanto una frazione, dovendosi avere riguardo soprattutto all’entità della spesa in rapporto al canone pagato. L’art. 1609 c.c., poi, distingue ulteriormente, ponendo a carico dell’inquilino le spese (di piccola manutenzione) dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.

 

Tabella esplicativa

La complessità e, talvolta, poca chiarezza delle norme non consente sempre di definire e delimitare in maniera puntuale e rigorosa gli ambiti di spesa a carico dell’una o dell’altra parte del rapporto.
La definizione di tali aspetti dovrebbe idealmente avvenire all’interno del contratto di locazione, ma ciò appare estremamente difficile, ove si volesse tener conto anche della miriade di voci di spesa che, in concreto, potrebbero sorgere nel corso del rapporto.

Tale situazione è, inoltre, aggravata dal fatto che specialmente le novità tecniche sempre più diffuse negli ultimi anni (come, ad es., gli impianti di videosorveglianza e l’impiantistica centralizzata di flussi informativi) hanno, in concreto, moltiplicato le voci di spesa, ingenerando, talvolta, commistioni non sempre chiare tra ambito privato e ambito condominiale.

Quel che è certo è che una sempre maggiore chiarezza e certezza nell’indicazione dei rispettivi oneri costituirebbe certamente la base per una possibile ed auspicata riduzione del contenzioso tra inquilini e proprietari.

A riguardo si allega la tabella esplicativa predisposto congiuntamente da Confedilizia-Sunia-Sicet-Uniat.

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