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Trascrizione del preliminare contro il fallimento

Pubblicato il 05/01/2014

Lego MattoniLa crisi economica di questi ultimi anni, che ha colpito in particolare certi settori dell’economia, impone un’attenta valutazione ed estrema cautela nelle scelte di natura economica che si intendono compiere. In particolare, nel caso in cui ci si accinga ad un investimento di natura immobiliare, è opportuno aver ben presenti gli strumenti che abbiamo a disposizione per poter tutelare il nostro acquisto.

Se si decide di acquistare una casa, specialmente nel caso in cui il venditore sia una società non costruttrice, quali tutele sono previste nel caso in cui la società fallisca prima che si arrivi al rogito?

 

La trascrizione del preliminare

Già a partire dal contratto preliminare possiamo cercare di tutelarci.
Innanzitutto, il preliminare dovrà essere firmato davanti ad un notaio, nella forma della scrittura privata autenticata o con atto notarile pubblico. Così facendo, il documento potrà essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. La trascrizione è un passaggio ulteriore e facoltativo rispetto alla registrazione, che è invece obbligatoria.

Con la trascrizione del preliminare, il contratto diventa opponibile nei confronti dei terzi (ossia non rimane un accordo privato tra le parti) e l’immobile diventa a tutti gli effetti riservato al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti. In altre parole, dalla data di trascrizione il promittente venditore non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca o costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole sull’immobile, e al contempo, anche gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.

Cosa succede in caso di fallimento?
Al posto della società fallita subentrerà il curatore fallimentare, nominato dal Tribunale, il quale ha due scelte:

 

Trascrizione e acquisto dell’abitazione principale

Nel caso in cui il preliminare, trascritto ex art. 2645 bis c.c., abbia ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, così come previsto dall’art. 72 l.f., ed il contratto sia stato concluso al giusto prezzo, le tutele dell’acquirente sono complete: il curatore non potrà, dunque, né i) sciogliere il preliminare né ii) agire con l’azione revocatoria (ex art. 67 l.f.), che avrebbe l’effetto di rendere inefficaci gli atti di vendita compiuti dal soggetto fallito nel periodo anteriore alla dichiarazione di fallimento.

 

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Si tenga presente, tuttavia, che l’operatività di questa tutela è condizionata al permanere degli effetti della trascrizione, che cessano e si considerano come mai prodotti se non si arriva al rogito entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo e, in ogni caso entro tre anni dalla data di trascrizione del preliminare (art. 2645 bis, III co., c.c.).

 

I costi per la trascrizione

Per poter procedere alla trascrizione del contratto preliminare è necessario sostenere alcuni costi.
Innanzitutto l’onorario del notaio, essendo necessario che il contratto venga predisposto nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

E, infine, le imposte, ossia l’imposta fissa di registro (Euro 200), l’imposta ipotecaria (Euro 200), la tassa ipotecaria (Euro 35), l’imposta di bollo (Euro 155) e, infine, un’ulteriore imposta di registro proporzionale, pari allo 0,5% della caparra o al 3%, se quanto anticipato è stato pagato come acconto sul prezzo (tali ultime imposte sono però recuperabili al momento della stipula del rogito).

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