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Vizi degli immobili, appalto e garanzie

Pubblicato il 18/11/2013

vizi degli immobiliLa garanzia per vizi degli immobili in caso di appalto è disciplinata dagli articoli 1667 e 1669 c.c. e può assumere due forme: una, per così dire, ordinaria, che tutela il committente in caso di vizi palesi del bene e una straordinaria, che offre protezione tanto al committente quanto ai terzi aventi causa rispetto ai vizi di beni immobili che incidono sulla stabilità o diminuiscono stabilmente la fruibilità, il godimento o l’abitabilità dell’opera.

 

L’art. 1667 c.c.

La garanzia del primo tipo, prevista dall’art. 1667 c.c., in caso di vizi palesi, stabilisce che l’appaltatore sia tenuto ad eliminare a sue spese le difformità o i vizi, oppure che il committente abbia diritto ad una proporzionale diminuzione del prezzo, salvo comunque il diritto al risarcimento del danno nel caso di colpa dell’appaltatore e salva la risoluzione del contratto nel caso in cui le difformità o i vizi dell’opera siano tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione.

Per potersi avvalere di tale tutela, a pena di decadenza, il committente deve denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta, salvo il caso in cui egli abbia riconosciuto l’esistenza di tali difetti o li abbia occultati. Entro i successivi due anni il committente dovrà poi esercitare la corrispondente azione, che in tale termine si prescrive.

È, dunque, onere del committente, allorchè l’appaltatore abbia eccepito la sua decadenza dalla garanzia, provare di aver tempestivamente denunciato tali vizi, costituendo tale denuncia una condizione dell’azione (Cass. n. 10579/2012).
Quanto invece al riconoscimento dell’esistenza dei vizi da parte dell’appaltatore, non sono necessarie forme particolari, in quanto tale ammissione può manifestarsi anche per fatti concludenti, ossia attraverso comportamenti dell’appaltatore incompatibili con la volontà di avvalersi di tale decadenza (in tal senso si veda Cass. n. 2733/2013)
In ogni caso, la garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e i difetti erano conosciuti o riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall’appaltatore.

 

L’art. 1669 c.c.

Del tutto diversa, sia nei presupposti, che nelle conseguenze è la garanzia prevista all’art. 1669 c.c., che costituisce un rimedio di natura extracontrattuale apprestato dall’ordinamento allo scopo di tutelare la stabilità del patrimonio immobiliare (Cass. n. 10893/2013).
Tale garanzia opera solo nel caso in cui oggetto dell’appalto siano edifici o altre cose immobili “destinate per la loro natura a lunga durata” e opera nel caso in cui entro dieci anni dal “compimento” il bene rovini in tutto o in parte, oppure presenti “evidente pericolo di rovina”, o ancora in caso si riscontrino “gravi difetti”.
Per distinguere tra i vizi ricompresi nella garanzia ex art. 1667 c.c. e i vizi che, invece, devono ascriversi tra quelli descritti dall’art. 1669 c.c. occorre valutare la loro attitudine ad incidere in misura rilevante sull’efficienza e sulla durata dell’opera.
Laddove sia presente questa caratteristica, anche se non vi siano “rovina” o “pericolo di rovina”, i vizi saranno considerati strutturali e il committente o l’acquirente dovranno agire ai sensi dell’art 1669 c.c.
Dunque, entro il termine decennale, il committente ha l’onere di fare la denuncia dei vizi non oltre un anno dalla scoperta e deve esercitare il suo diritto entro l’anno successivo alla denunzia, salva la prescrizione dell’azione decorso tale termine.

 

vizi degli immobili

Con il termine “scoperta” si intende il momento nel quale il committente consegue un apprezzabile conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera e può essere tanto quello della constatazione dell’aspetto delle cose (quando si tratta di manifestazioni indubbie, come rovine, cadute e simili), quanto quello dell’espletamento di indagini tecniche laddove la gravità e il collegamento causale non siano di tutta evidenza.

L’azione può essere esercitata sia dal committente nei confronti dell’appaltatore, sia dall’acquirente nei confronti del venditore che abbia costruito l’immobile sotto la propria responsabilità (ossia mantenendo il potere di controllo e direttiva su eventuali altri soggetti coinvolti nella costruzione comporta che unico responsabile ai sensi dell’art. 1669 c.c. sia tale soggetto, Cass. n. 10893/2013, e Cass. Civ., Sez. VI, ordinanza n. 25767/13 depositata il 15 novembre).

 

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