Fatturazione della caparra confirmatoria, obbligatoria o no?

L’obbligatorietà (o meno) della fatturazione della caparra confirmatoria è una delle questioni su quali vi è spesso molta confusione al momento della conclusione di un contratto preliminare.

Come deve essere gestita fiscalmente e contabilmente la caparra confirmatoria?

Sull’argomento è intervenuta una recente ordinanza della Cassazione, Sez. Trib., n. 3736 dell’8 febbraio 2019, che si è pronunciata circa un avviso di accertamento con il quale l’Amministrazione finanziaria procedeva al recupero dell’iva per fatture non emesse relative proprio ad una somma versata a titolo di caparra confirmatoria.

 

La funzione della caparra confirmatoria

Per poter stabilire il trattamento fiscale, e quindi se vi sia o meno l’obbligo di fatturazione, è necessario chiarire quale sia la funzione della caparra confirmatoria, così come prevista dall’art. 1385 c.c.
Innanzitutto, la caparra confirmatoria, – che non deve essere confusa con la caparra penitenziale, assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento. Infatti,

mediante la caparra confirmatoria le parti stabiliscono preventivamente l’importo del risarcimento spettante ad una parte in caso di inadempimento da parte dell’altra parte.

Questo principio è stato ribadito anche dalla Cassazione, che in più occasioni ha affermato che la somma di denaro che, all’atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo (Cass. Sez. III, 30 settembre 2016, n. 19403).

 

Interpretazione del contratto e obbligo di fatturazione

La sussistenza di uno specifico obbligo di fatturazione da parte del promittente venditore non può prescindere dalla corretta qualificazione della clausola relativa alla caparra confirmatoria.
I pagamenti effettuati dal promissario acquirente al promittente venditore in esecuzione di un preliminare di compravendita costituiscono un acconto prezzo o una caparra confirmatoria?

Nella sentenza sopra richiamata, infatti, l’Agenzia delle Entrate ritiene che tali somme costituiscano acconto sul prezzo, in considerazione dell’entità dell’importo pagato (nel caso specifico, pari a circa il 63% dell’importo di vendita) e alla mancata stipulazione del contratto definitivo. Trattandosi di acconti sul prezzo di vendita, tali importi vanno fatturati ai sensi degli artt. 6 e 21, DPR n. 633/1972.

La Cassazione ribadisce invece la funzione naturale della caparra confirmatoria (ossia, di preventiva e forfettaria liquidazione del danno) affermando inoltre che essa non può costituire una anticipazione del corrispettivo (Cass., Sez. VI, ordinanza n. 10306 del 20 maggio 2015) e, dunque, non determina l’insorgenza del presupposto impositivo.

E ciò anche a prescindere dall’entità della caparra rispetto al prezzo della compravendita, dal momento che l’articolo 1385 c.c. non fissa alcun importo limite.