Acquisto dal costruttore sulla carta, altre novità in arrivo!

Il tema della casa è stato oggetto negli ultimi anni di numerosi interventi legislativi, a partire dalle questioni di natura edilizia (sul punto segnaliamo un recente articolo de Il Sole 24 Ore dal titolo “Per l’edilizia novità ogni 20 giorni“), passando dalle novità fiscali sino agli aspetti contrattuali.

Per quanto riguarda alcune criticità nel mercato immobiliare, accentuatesi per effetto della crisi economica, il legislatore è voluto intervenire, tra gli altri, nell’ambito degli acquisti sulla carta, ossia di fabbricati di costruire, predisponendo una serie di strumenti normativi specifici a tutela dell’acquirente.

 

Le norme in vigore per l’acquisto di immobili da costruire

Nell’ultima quindicina d’anni, a partire dal disegno di legge AC-38 del 30 maggio 2001 sulla tutela dei soci di cooperative edilizie, in ambito immobiliare l’attenzione del legislatore si è concentrata sulla tutela dell’acquirente nel caso di vendite effettuate da parte dei costruttori.
Così, la normativa attualmente in vigore è quella prevista dai seguenti provvedimenti:

• D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (“Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire“), che ha stabilito specifiche caratteristiche per il preliminare di immobili da costruire, precisando che lo stesso debba contenere, oltre all’indicazione del prezzo e delle modalità di pagamento, anche gli estremi della fideiussione rilasciata dal costruttore (a garanzia, tra l’altro, delle somme già riscosse al momento della stipulazione del preliminare e di quelle da riscuotere dopo il preliminare, ma prima del contratto definitivo), nonché l’obbligo dell’assicurazione “decennale postuma” a garanzia dell’assenza di vizi e difetti dell’immobile;
• art. 10-quater del D.L. 47/2014 (convertito in legge 23 maggio 2014, n. 80) che ha introdotto, in particolare,
  i) la nullità di ogni clausola con cui l’acquirente rinuncia alle tutele previste dal D.Lgs. 122/2005,
  ii) l’ampliamento del diritto di prelazione spettante all’acquirente in caso di vendita forzata dell’immobile da costruire anche all’ipotesi in cui l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale per il coniuge dell’acquirente
  iii) l’estensione dell’esenzione da revocatoria fallimentare.

Nonostante le “restrizioni” imposte dalle norme, tuttavia, quel che si registra nella pratica è che la normativa in questione viene spesso disattesa (ad es., per difficoltà dei costruttori a reperire le fidejussioni richieste) o provoca addirittura effetti contrari a quelli sperati (riversando sugli acquirenti i costi delle polizze, con conseguente aumento del prezzo di acquisto).

 

Le novità in arrivo per gli acquisti sulla carta

Con il disegno di legge AS2681 (“Delega al Governo per la riforma organica delle discipline della crisi di impresa e dell’insolvenza”) approvato lo scorso 11 ottobre 2017, il Governo intende introdurre importanti novità anche per quanto riguardo gli acquisti sulla carta, ossia di fabbricati in corso di costruzione.
In particolare, la delega  prevede che

nel caso di acquisti sulla carta il preliminare dovrà essere stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio, il quale dovrà verificare la consegna della fideiussione (al momento della firma del preliminare) e della polizza assicurativa postuma decennale (al momento del rogito).

Così, in caso di mancata consegna della polizza assicurativa postuma decennale non potrà essere stipulato l’atto di compravendita che altrimenti sarebbe nullo.