Legge di Stabilità e novità sulla registrazione degli affitti

La legge di Stabilità 2016 ha introdotto importanti novità in materia di registrazione degli affitti abitativi per contrastare le locazioni in nero.

Il nuovo articolo 13, comma 1, della legge 431/1998, così come sostituito dalla legge 208/2015, stabilisce infatti che quando si stipula una nuova locazione abitativa con un contratto di quelli disciplinati dalla legge stessa, il locatore ha l’obbligo di registrare il contratto entro 30 giorni.

Esaminiamo meglio quali sono le conseguenze di questa modifica.

 

Le nuove regole per la registrazione degli affitti

Per effetto delle modifiche introdotte dalla legge di Stabilità 2016, diventa più stringente l’obbligo di registrazione del contratto di affitto. Vediamo, più nel dettaglio, cosa cambia per il locatore e per il conduttore:

• entro 30 giorni dalla stipula, il locatore ha l’obbligo di registrare il contratto. In mancanza il contratto, anche se concluso in forma scritta, è nullo. L’art. 13, VI co., l. 431/1998, concede infatti al conduttore la facoltà, nel caso in questione (ossia nel caso di omessa registrazione del contratto nei termini) di ricorrere all’autorità giudiziaria al fine di fare accertare l’esistenza del contratto e di chiedere al giudice di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al valore minimo definito nell’art. 2 della stessa legge.
  Sebbene la legge non dica nulla a riguardo, si ritiene che la nullità in questione sia una nullità “di protezione”, ossia prevista a favore della parte più debole del contratto, cioè il conduttore, e quindi solo da lui rilevabile;
• entro 60 giorni dalla registrazione, il locatore ha l’obbligo di comunicare l’avvenuta registrazione all’inquilino e all’amministratore del condominio in cui si trova l’appartamento locato, e questo anche ai fini della tenuta del registro di anagrafe condominiale;
• sono nulle tutte le clausole del contratto che prevedono i) una durata inferiore a quella prevista dalla legge oppure ii) un canone superiore a quello risultante dal documento scritto e registrato.
  Nel primo caso, la durata del contratto viene sostituita automaticamente da quella legale, mentre nel secondo caso, durante la vigenza del contratto o comunque entro sei mesi dalla riconsegna del bene, il conduttore ha la facoltà di richiedere la restituzione delle maggiori somme versate rispetto a quelle risultanti dal contratto registrato.

Le modifiche introdotte dalla legge di Stabilità 2016 non hanno, invece, modificato le disposizioni del DPR 131/1986 (Testo unico dell’imposta di registro) in materia di versamento dell’imposto. Sulla base di quanto disposto dall’art. 57 in caso di contratti di locazione abitativa sia il locatore che il conduttore sono tenuti solidalmente al versamento dell’imposta.