“Salva Casa” e stato legittimo degli immobili

Il Decreto Legge 69/2024 (“Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica“), conosciuto anche come “Decreto Salva Casa” introduce alcune importanti modifiche al Testo Unico dell’Edilizia, in particolare all’art. 9-bis.

 

Le novità in materia di regolarità edilizia ed urbanistica e stato legittimo degli immobili

Chiariamo i concetti.
Con l’espressione “stato legittimo dell’immobile” si intende la piena conformità edilizia e urbanistica di un immobile alla normativa nazionale, alla normativa di settore, ai regolamenti edilizi e ai piani regolatori. Questa conformità non riguarda solo l’edificazione iniziale del fabbricato ma anche eventuali sue trasformazioni successivo: il fabbricato, cioè, deve essere conforme sia al titolo abilitativo iniziale che a quelli, eventuali, successivi.
L’art. 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia fa riferimento, in particolare, alla documentazione amministrativa necessaria per attestare lo stato legittimo degli immobili o delle unità immobiliari, ossia all’insieme di tutti i titoli abilitativi che ne hanno interessato la costruzione e la successiva trasformazione degli immobili.
Lo stato legittimo dell’immobile è indispensabile per poter iniziare qualsiasi intervento sull’immobile, senza incorrere in reati edilizi, e per poter accedere a qualsiasi forma di detrazione fiscale sulle spese sostenute per la riqualificazione dell’immobile.

L’11 luglio 2024 la Commissione Ambiente della Camera ha approvato un emendamento al Decreto Salva Casa che modifica l’art. 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia prevedendo ora che per dimostrare lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è possibile utilizzare, alternativamente:
– il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa) o
– il titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

A differenza che in passato, quindi, adesso non è più sufficiente che l’ultimo titolo sia idoneo a verificare l’esistenza dei suoi precedenti, ma è necessario che l’amministrazione competente abbia effettivamente svolto la verifica (non solo dell’esistenza ma anche) della legittimità dei titoli pregressi.

 

Le difformità “tollerate” e l’assenza di titoli abilitativi

L’emendamento approvato dalla Commissione Ambiente della Camera prevede inoltre l’inserimento del nuovo comma 1-ter all’art. 9-bis, che stabilisce che:
– per la dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità sulle parti comuni dell’edificio, definite all’articolo 1117 del codice civile (ad es., lastrici solari, scale e pianerottoli e portoni di ingresso) e che
– per la dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità sulle singole unità immobiliari.

Infine, per gli immobili realizzati in un’epoca in cui non era obbligatorio acquisire il titolo edilizio lo stato legittimo può essere ugualmente ricavato nel caso in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo di cui non siano disponibili la copia o gli estremi.