Validità delle clausole del regolamento condominiale – Cass. Civ. n. 5657 del 20.3.2015.

Quello della validità delle clausole del regolamento condominiale e, soprattutto, della loro opponibilità, è tra le maggiori cause di contenzioso in materia condominiale.

Esaminiamo i punti essenziali della questione.

Nel regolamento possono essere contenute due tipi di clausole: le clausole c.d. regolamentari e quelle contrattuali.
Le prime disciplinano la gestione e l’uso delle cose comuni, la tutela del decoro dell’edificio, la ripartizione delle spese o l’amministrazione in genere (e sono vincolanti per tutti i condòmini, anche per la minoranza dissenziente, nonché per tutti gli eredi ed aventi causa da ciascun condòmino), mentre

le clausole contrattuali impongono pesi e limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle parti di loro proprietà esclusiva o sulle parti comuni.

Recentemente la sentenza n. 5657 del 20 marzo 2015 della Cassazione è intervenuta proprio sulla questione della validità e dell’opponibilità delle clausole di questo ultimo tipo, in considerazione del contenuto particolare delle stesse.

 

Accettazione o trascrizione del regolamento?

Una clausola contrattuale (che, ad es., impedisce l’accesso ad alcuni condòmini ad alcune zone del condominio), in quanto lesiva del diritto di proprietà comune, è valida nei confronti di tutti i condomini solo se i) approvata all’unanimità dall’assemblea o ii) faccia parte del regolamento condominiale predisposto dal primo e unico proprietario del fabbricato e successivamente accettata da tutti i condomini.
L’opponibilità delle singole clausole del regolamento può avvenire, sostanzialmente, mediante:

• l’accettazione espressa, ossia richiamando le clausole in questione nel rogito di acquisto dell’immobile. La Cassazione ha precisato che le clausole di natura contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora indipendentemente dalla trascrizione del regolamento, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento stesso che, seppur non inserito materialmente, deve ritenersi conosciuto od accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.;
• la trascrizione del regolamento nei registri immobiliari (n.b.: il regolamento non è un atto di per sé trascrivibile, ma può essere “trascritto” quale allegato all’atto di acquisto di ciascun condòmino): in questo caso non è necessario che tali clausole vengano richiamate nel rogito, dal momento che l’opponibilità nei confronti dell’acquirente – futuro condòmino deriva direttamente dalla trascrizione.

Nel caso in cui al momento dell’acquisto non vi sia ancora un regolamento di condominio e l’acquirente assuma (comunque) l’obbligo a rispettare tale regolamento una volta predisposto, è evidente tale impegno diventerà efficace solo se, successivamente alla sua redazione, l’acquirente vi presti volontaria adesione (Cass. 856/2000).

 

Il regolamento predisposto dal costruttore – venditore

È frequente, specialmente negli ultimi anni, la situazione in cui il regolamento condominiale venga predisposto unilateralmente dal costruttore del fabbricato, senza essere sottoposto all’approvazione da parte dell’assemblea condominiale.

Tale regolamento diventerà efficace per ciascun condòmino solo a seguito dell’impegno da parte di ciascuno di essi ad osservarne il contenuto, tale efficacia, dunque, non dipende tanto dalla trascrizione nei registri immobiliari quanto dall’effettiva conoscenza.