Amministratore di condominio, danni e responsabilità

La recente riforma in materia di condominio ha indotto anche ad un’attenta riflessione circa la posizione dell’amministratore di condominio, delle sue precise mansioni e dei conseguenti obblighi e responsabilità.

Dalla carica di amministratore derivano, infatti, una serie di incombenze, il cui mancato rispetto può condurre a responsabilità, sia di natura civile (nei confronti dei condomini o di terzi) che di natura penale.

La responsabilità dell’amministratore deriva, in particolare, dal contratto di mandato conferitogli al momento dell’accettazione dell’incarico. Trattandosi, inoltre, di incarico non gratuito, qualora venga meno ai propri obblighi contrattuali, l’amministratore sarà responsabile anche in mancanza di colpa grave.

Responsabilità di natura civile

L’amministratore del condominio ha, innanzitutto, il compito di provvedere alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini.
Quest’obbligo non viene meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore. Così, è stato ritenuto responsabile l’amministratore del danno alla persona patito da uno dei condomini, in conseguenza dell’inciampo in una buca nel cortile condominiale creata dall’impresa cui erano stati appaltati lavori di manutenzione dell’immobile condominiale (Cass. Civ., Sez. III, n. 25251/2008).

L’amministratore deve inoltre eseguire le deliberazioni dell’assemblea (Cass. 7103/2013) ed, invece, astenersi dall’eseguire quelle contrarie alla legge. Qualora dal suo comportamento contrario derivi un danno ai condomini, ne risponderà personalmente.

Responsabilità di natura penale

Non esiste nel nostro ordinamento alcun reato ascrivibile direttamente alla figura dell’amministratore di condominio. Questi, tuttavia, nello svolgimento della propria attività può incorrere in determinate fattispecie di natura penale.

In materia di privacy, ad esempio, l’amministratore deve sempre saper conciliare le esigenze di trasparenza nella gestione condominiale con la riservatezza dei singoli. Così, è stato condannato per ingiuria e diffamazione l’amministratore che ha inviato a tutti i condomini una lettera in cui si indicava la morosità di uno di loro o che aveva esposto avvisi di mora o sollecitazioni di pagamento all’ingresso del palazzo, ossia in spazi condominiali accessibili a terzi.
Inoltre, l’assemblea potrà decidere di designarlo formalmente “responsabile del trattamento” dei dati personali dei partecipanti al condominio attribuendogli uno specifico ruolo in materia di privacy. Per prevenire illecite comunicazioni e diffusioni di dati personali, l’amministratore dovrà, dunque, conservare la documentazione, sia cartacea, sia in formato elettronico (ad es., verbali, estratti conto, fatture, immagini del sistema di videosorveglianza, il registro dell’anagrafe condominiale) al riparo da intrusioni indebite, predisponendo adeguate misure di sicurezza a protezione dei dati.

Ancora, una recente sentenza della Cassazione ha ritenuto responsabile penalmente l’amministratore che, una volta terminato il proprio incarico, e nonostante l’ordine in tal senso del Tribunale, non ha provveduto a consegnare al nuovo amministratore i conti e le cartelle condominiali (Cass. 31192/2014).