Case sulla carta e crisi di impresa, dal 16 marzo si cambia!

Per gli acquisti di case sulla carta si cambia. A partire dal 16 marzo entrano infatti in vigore le nuove norme previste dal Codice della crisi d’impresa (D.Lgs. 14 del 12 gennaio 2019) in materia di acquisti di immobili ancora non ultimati (ndr: le restanti norme del Codice entreranno invece in vigore dal 15 agosto 2020).

Le nuove disposizioni, – in particolare gli articoli 389-391 del nuovo Codice -, integrano e modificano la normativa già prevista per gli acquisti di immobili da costruire (D.Lgs. 122/2015) sulla quale peraltro negli anni sono intervenute anche altre modifiche (tra cui quelle introdotte dal D.L. 47/2014) e sono applicabili per tutti i contratti aventi ad oggetto appunto immobili da costruire per i quali la richiesta del titolo abilitativo edilizio sia successiva al 16 marzo 2019.

 

Tutte le novità per gli acquisti sulla carta

Uno degli aspetti di maggiore novità introdotto dal Codice della Crisi d’impresa è senza dubbio il fatto che il contratto preliminare e ogni altro contratto che sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà di un immobile da costruire devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

Il notaio dovrà inoltre verificare la correttezza della fideiussione (che dovrà essere conforme ad un modello ministeriale) che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà e in mancanza non potrà stipulare l’atto.

Sulla base delle nuove norme,

la fideiussione dovrà garantire il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.

La fideiussione sarà efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.
Fino a quel momento, il futuro acquirente potrà pretendere la somma garantita in caso di crisi dell’impresa costruttrice, qualora comunichi di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

L’intervento obbligatorio del notaio comporta anche che questi sia obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (a condizione però che la vendita intervenga entro tre anni). Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata ha come conseguenza la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma.