Solidarietà e spese condominiali

Nel caso di vendita di un immobile in condominio, il venditore e l’acquirente sono tenuti in solido tra loro al pagamento delle spese condominiali relative all’esercizio in cui è avvenuta la cessione e a quello precedente. Lo stabilisce l’art. 63, IV comma delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, attribuendo, quindi, all’amministratore la possibilità di rivolgersi sia all’uno che all’altro per ottenere il pagamento di tali somme.
Il successivo comma (ndr: il V) dello stesso articolo prevede inoltre che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore di condominio copia autentica del titolo, cioè dell’atto, che determina il trasferimento del diritto.

 

La posizione del venditore nei confronti del condominio

Anche a seguito della cessione dell’immobile, il venditore rimane obbligato verso il condominio per il pagamento delle spese relative a servizi resi o ad interventi effettuati sul fabbricato condominiale nel periodo in cui egli era ancora proprietario dell’appartamento. Inoltre, il pagamento di tali somme è dovuto dal venditore anche se messe a consuntivo e approvate dall’assemblea quando l’appartamento in questione era già stato ceduto.

Dal punto di vista procedurale, la particolarità di tale situazione consiste nel fatto che nei confronti del venditore, poiché egli a seguito della cessione non riveste più la qualità di condomino, potrà essere richiesta l’emissione di un decreto ingiuntivo ma non immediatamente esecutivo.

 

I rapporti (interni) tra venditore ed acquirente

Mentre nei rapporti verso il condominio vige la solidarietà, nei rapporti interni tra venditore e acquirente opera, invece, il principio generale della personalità delle obbligazioni. Ciò significa che, se non è stato stabilito diversamente tra le parti, l’acquirente dell’immobile in condominio risponde solo delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva all’acquisto e, nel caso in cui sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, avrà diritto di rivalersi nei confronti del venditore ex condòmino. In altre parole, l’acquirente risponde solidalmente al venditore, ma non al suo posto.

 

Spese per opere straordinarie o per manutenzione ordinaria

L’ulteriore aspetto che è necessario esaminare circa ai rapporti tra venditore – acquirente – condominio, è quello riguardante i lavori di manutenzione o di ristrutturazione del fabbricato condominiale.
È opportuno distinguere due ipotesi:

• nel caso di lavori di manutenzione ordinaria (intendendosi anche quelli finalizzati alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio), trattandosi di opere e spese che non necessitano della preventiva approvazione dell’assemblea, i relativi costi dovranno essere sostenuti da colui che riveste la qualifica di condomino nel momento dell’effettuazione dei lavori;
• nel caso di lavori e, quindi, di spese straordinarie, essendo necessaria una preventiva delibera assembleare, che (oltre ad avere valore costitutivo) impegna anche i condomini che l’hanno adottata, a sopportarne i costi saranno proprio questi ultimi, essendo irrilevante che i lavori in questione siano stati eseguiti successivamente alla cessione dell’immobile in condominio.