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Sfratto e affitto in nero – Corte Cost. n. 50 del 14.3.2014

Pubblicato il 17/03/2014

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A seguito dell’ordinanza di rimessione del Tribunale di Firenze, con sentenza n. 50 del 14.3.2014, la Corte Costituzionale ha stabilito l’annullamento dei commi 8 e 9 dell’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 (in vigore dal 7 aprile 2011), che prevedevano determinate sanzioni in caso di contratto di locazione non registrato, registrato con indicazione di importo inferiore a quello effettivo ovvero di comodato fittizio.
Tale pronuncia ha efficacia ex tunc, ma non incide sulle sentenze passate in giudicato o sui diritti quesiti o esauriti.

 

Conseguenze pratiche

Gli effetti della sentenza della Corte Costituzionale, e dunque dell’annullamento dei commi sopra indicati dell’art. 3, D.Lgs. 23/2011, non sono di poco conto. Esaminiamo le varie ipotesi possibili:

A) contratto di locazione scritto ma non registrato
– con inquilino ancora nel possesso del bene: il contratto è, a tutti gli effetti, valido tra le parti. Qualora il conduttore operi l’auto-riduzione del canone prevista delle norme sopra richiamate, poiché per effetto della pronuncia della Corte Costituzionale queste norme sono state annullate, il locatore potrà agire per contestare l’illecita auto-riduzione del canone e ottenere, quindi, la convalida dello sfratto;
– con immobile già rilasciato dall’inquilino: il proprietario potrà agire per ottenere il pagamento di quanto non pagato dall’inquilino per effetto della illecita auto-riduzione del canone;

B) contratto verbale di locazione non registrato: il proprietario – locatore non potrà agire sulla base del contratto di locazione (per il quale è prevista la forma scritta a pena di nullità, ex l. 431/1998), ma in via ordinaria contestando all’inquilino l’occupazione senza titolo dell’immobile e richiedendo allo stesso il pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione;

C) comodato fittizio: il proprietario potrà agire con una causa ordinaria per chiedere la risoluzione dello stesso contratto alla sua scadenza, con conseguente condanna al rilascio e il pagamento dell’indennità di occupazione, a decorrere dalla scadenza del contratto.