News

Agevolazione prima casa e decadenza, termine per l’accertamento.

In caso di trasferimenti di immobili a titolo oneroso, è possibile richiedere le agevolazioni c.d. prima casa . Tale regime agevolativo, introdotto dalla legge n. 168 del 1982, è disciplinato dall’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUIR, e dalla relativa nota II-bis, e prevede, concretamente, l’applicazione dell’imposta di registro con un’aliquota agevolata (2% anziché 9%), qualora sussistano determinate condizioni:
a) l’abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 2 agosto 1969;
b) l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilirà entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
c) l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di altre abitazioni nel comune in cui si trova l’immobile da acquistare;
d) l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Qualora anche uno solo di tali presupposti non sussista o l’acquirente avesse dichiarato il falso, si incorrerebbe inevitabilmente nella perdita dell’agevolazione, e l’amministrazione finanziaria avrebbe dunque la possibilità di richiedere la differenza tra le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte, e il pagamento degli interessi di mora.
Nel caso si trattasse di cessione soggetta ad IVA, l’Ufficio presso cui sono stati registrati i relativi atti dovrà recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), nonché irrogare una sanzione pari al 30% della differenza medesima, e richiedere il pagamento degli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del TUR.

Il termine per l’accertamento

In caso di decadenza, qual è il termine entro il quale l’amministrazione finanziaria può emettere l’avviso di liquidazione dell’imposta di registro con aliquota ordinaria e connessa soprattassa?

In più occasioni la Cassazione ha stabilito che “l’avviso di liquidazione dell’imposta di registro con aliquota ordinaria e connessa soprattassa, a carico del compratore di un immobile ad uso abitativo che abbia indebitamente goduto in sede di registrazione del trattamento agevolato è soggetto a termine triennale di decadenza, ai sensi e nel vigore dell’art. 74 secondo comma del d.P.R, 26 ottobre 1972 n. 634 (corrispondente all’art. 76 secondo comma del successivo d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131), a partire dalla data in cui l’avviso stesso può essere emesso” (C. Cass. Sez. Un., n. 1196 del 21.11.2000).

Per quanto riguarda l’esatta individuazione di quest’ultima data (ossia il termine di decorrenza del triennio), la recentissima ordinanza n. 2527 del 5 febbraio 2014, decidendo un ricorso presentato nell’ambito di una fattispecie riconducibile alla lettera b), ha chiarito che il termine triennale di decadenza di cui all’art. 76, comma 2 decorre non dalla registrazione dell’atto, bensì dal momento in cui il proposito di trasferimento della residenza, inizialmente attuabile, sia successivamente rimasto ineseguito od ineseguibile, quindi a partire dal diciottesimo mese successivo alla registrazione dell’atto.