Amministratore di condominio, liti e autorizzazione assembleare.

In quali casi è necessario che l’assemblea condominiale autorizzi l’amministratore a stare in giudizio in nome e per conto del condominio?

L’art. 1131, comma 1 c.c. attribuisce all’amministratore la facoltà di agire in giudizio nelle materie facenti parte delle attribuzioni dello stesso ex art. 1130 c.c., mentre il comma 2 attribuisce allo stesso una generale rappresentanza passiva per quanto attiene alla notifica delle controversie in materia di parti comuni dell’edificio.

In proposito ci si chiedeva se l’amministratore godesse, quindi, di una generale legittimazione passiva, che lo facoltizzasse a costituirsi in giudizio e a decidere se impugnare o meno i provvedimenti sfavorevoli o se egli avesse comunque bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea.

Con la sentenza a Sezioni Unite n. 18331 del 6 agosto 2010, la Cassazione precisa che, in quanto organo depositario del potere decisionale, è l’assemblea dei condomini a dover decidere in merito alla costituzione in giudizio e all’impugnazione dei provvedimenti sfavorevoli, mentre l’amministratore riveste un ruolo di mero esecutore materiale delle deliberazioni adottate in seno all’assemblea e non ha nessun potere decisionale o gestorio.

Pertanto la legittimazione passiva generale attribuita all’amministratore dall’art. 1131 c.c., comma 2, rappresenta solamente un mezzo per bilanciare l’agevolazione dei terzi e la necessità di tempestiva difesa dei condomini e dunque, l’amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, ma il suo operato deve essere ratificato dall’assemblea, che sana con effetti ex tunc l’inefficacia della costituzione in giudizio o dell’impugnazione.

La successiva sentenza della Corte di Cassazione n. 1451 dell’8 gennaio 2014 precisa che le Sezioni Unite sopra citate si riferiscono ai soli casi in sui l’atto di citazione notificato all’amministratore riguardi materie esorbitanti dalle sue competenze.

La sentenza, inoltre, chiarisce che la materia delle delibere assembleari rientra nelle attribuzioni ex art. 1130 c.c., comma 1 n. 1 e che nell’ambito delle proprie competenze, l’amministratore è legittimato ad agire e a resistere senza necessità di alcuna deliberazione assembleare, richiesta solo nelle controversie esorbitanti.

In tal modo la Corte intende delegittimare la lettura più ampia delle Sezioni Unite del  2010, che conduceva ad un’interpretazione eccessivamente restrittiva delle competenze dell’amministratore, in quanto riteneva necessaria l’autorizzazione assembleare anche nelle materie di competenza dell’amministratore.

La sentenza n. 2859 del 7 febbraio 2014, in conformità con la precedente, ribadisce che “nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre ai sensi dell’art. 1131 c.c., comma 1, l’amministratore di condominio non è legittimato a resistere in giudizio per il condominio senza autorizzazione dell’assemblea, atteso che “ratio” del secondo comma dello stesso art. – che consente di convenire in giudizio l’amministratore per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio – è soltanto quella di favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di notificare la citazione al solo amministratore anzichè citare tutti i condomini, mentre nulla, nella stessa norma, giustifica la conclusione secondo cui l’amministratore sarebbe anche legittimato a resistere in giudizio senza essere a tanto autorizzato dall’assemblea”.

Dunque, mentre nelle materie rientranti nell’elencazione di cui all’art. 1130 c.c. l’amministratore potrà autonomamente agire, resistere ed impugnare, nelle materie che esorbitano dalle sue attribuzioni egli potrà costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, solo se otterrà la necessaria ratifica da parte dell’assemblea, a pena di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione.