Fideiussione e acquisti “su carta” di immobili – Corte Costituzionale n. 32 del 19.2.2018

Sugli acquisti di immobili da costruire si sono susseguiti e sovrapposti nel corso degli ultimi anni numerosi provvedimenti legislativi, a partire dal D.Lgs. 122/2005 fino ad arrivare al recente Disegno di legge AS2681, approvato lo scorso 11 novembre 2017.

Allo stesso modo, anche la giurisprudenza, di legittimità e di merito, è intervenuta in molteplici occasioni sull’argomento anche per chiarire l’ambito preciso di applicabilità della disciplina.

Proprio su questo ultimo aspetto è intervenuta una recente sentenza della Corte Costituzionale, n. 32 del 19 febbraio 2018, che evidenzia in particolare le caratteristiche e differenze tra acquisti di immobili da costruire e acquisti c.d. “sulla carta”.

 

Immobili da costruire o “sulla carta”. Quali sono le differenze?

Il D.Lgs. 122/2005 prevede l’obbligo da parte del costruttore di rilasciare una garanzia fideiussoria in favore degli acquirenti, persone fisiche, di immobili da costruire.
Nel linguaggio comune è facile pensare (ndr: sbagliando!) che rientrino in tale categoria tutti i fabbricati non ancora ultimati. Infatti, secondo la definizione posta dall’art. 1 del D.Lgs. 122/2005, sono tali (solo) gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

Al di fuori di questa ben precisa categoria si collocano, invece, tutti i fabbricati per i quali (al momento della firma del preliminare di acquisto) non sia stata ancora presentata la domanda di rilascio del titolo edilizio per eseguire la costruzione. Si tratta degli immobili c.d. sulla carta, il cui acquisto non beneficia delle garanzie prescritte dal D.Lgs. 122/2005 (e dunque non è dovuto il rilascio di alcuna fideiussione).

La sentenza della Corte Costituzionale chiarisce bene che si tratta di due situazioni ben distinte tra loro e che, dunque, è del tutto giustificato questa disparità di trattamento.
Se questo è certamente vero dal punto di vista teorico, dal punto di vista pratico, invece, non è sempre del tutto agevole capire se si rientri nell’uno o nell’altro caso.
Prima di firmare l’impegno all’acquisto

è fondamentale esaminare attentamente, anche con l’aiuto di un professionista esperto, il contenuto del contratto preliminare e la situazione urbanistico-edilizio dell’immobile.

Questa attività viene spesso ignorata dagli acquirenti, convinti di poter fare da soli e risparmiare così qualche spesa, salvo poi ritrovarsi a dover agire in giudizio per richiedere, spesso inutilmente, la restituzione di caparre versate e ormai sparite.
Solo attraverso un’attenta (e preventiva) verifica circa l’esistenza o meno delle condizioni previste dal D.Lgs. 122/2005 è possibile tutelarsi e capire esattamente quali siano le specifiche garanzie che il costruttore è tenuto a dare all’acquirente.