Preliminare di acquisto di immobili da costruire

Il D.Lgs. 122/2005 predispone specifiche forme di tutela a protezione del promissario acquirente di immobili da costruire, onde scongiurare il rischio che, nell’ipotesi di fallimento dell’impresa costruttrice prima della stipulazione del contratto definitivo (generalmente coincidente con il completamento dell’edificio), egli (che deve essere esclusivamente una persona fisica che investe nell’acquisto il proprio risparmio familiare) veda irrimediabilmente pregiudicati i propri interessi.

Gli edifici cui fa riferimento il provvedimento sono quelli per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire o i cui lavori siano stati altrimenti autorizzati (sono escluse le c.d. vendite sulla carta), ovverosia: immobili ancora da costruire, o la cui costruzioni non risulti ancora ultimata, o già costruiti ma soggetti a ristrutturazioni maggiori.

 

Il contenuto del preliminare di immobili da costruire

È previsto un contenuto minimo obbligatorio del contratto preliminare, tra cui l’indicazione:

a) del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo,

b) dei termini e delle modalità per il suo pagamento,

c) dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra, nonché

d) degli estremi della fideiussione rilasciata dal costruttore (a garanzia delle somme che il costruttore abbia già riscosso o dei valori già acquisiti al momento della stipulazione del preliminare; delle somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del preliminare, ma prima del contratto definitivo; delle somme che l’acquirente abbia pagato mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore e perfezionato in un momento precedente a quello del trasferimento della proprietà all’acquirente).

Tra le altre tutele il d.lgs. 122/2005 prevede l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per gli immobili che l’acquirente o suoi parenti e affini entro il terzo grado si sia impegnato ad abitare entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione dei lavori, purché trasferiti a giusto prezzo di mercato, da valutarsi alla data della stipulazione del contratto preliminare.

È previsto, inoltre, che il costruttore, alla stipulazione del definitivo, consegni all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria con durata decennale, a garanzia del risarcimento al quale fosse tenuto a causa di danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni derivati a terzi da rovina totale o parziale dell’edificio, oppure gravi difetti costruttivi delle opere, che si siano manifestati successivamente alla stipulazione del definitivo di compravendita.