Il termine nel contratto preliminare

Pur essendo tecnicamente un elemento “accidentale” del contratto (al pari della condizione), l’indicazione del termine entro il quale deve essere concluso il contratto definitivo costituisce certamente una di quelle pattuizioni quasi sempre presenti in ogni contratto preliminare.

Tale clausola (generalmente nella forma “il contratto definitivo dovrà essere stipulato entro e non oltre il giorno…“, o simili), oltre a costituire la giustificazione del preliminare stesso per le parti (le quali, diversamente, avrebbero stipulato subito il definitivo) delimita l’ambito temporale entro il quale i contraenti hanno la possibilità di definire e valutare tutte le condizioni del futuro contratto definitivo.

La mancanza del termine non comporta l’invalidità del contratto (abbiamo detto, infatti, che tale indicazione non costitusce un requisito essenziale del preliminare). In tal caso, si potrà ricorrere, in via suppletiva, a quanto disposto dall’art. 1183 c.c. (Tempo dell’adempimento), I comma, o comunque si potrà richiedere che sia il giudice a stabilire tale indicazione.

In mancanza del termine, il diritto alla stipulazione del contratto definitivo si estingue per prescrizione nel termine ordinario decennale (Cass. Civ. Sez. II, 15587/2001) decorrente dal giorno del perfezionamento del contratto preliminare stesso.

 

Mancato rispetto del termine

Veniamo ora all’ipotesi che nel contratto il termine sia indicato in maniera precisa (es., “”il contratto definitivo dovrà essere stipulato entro il 15 maggio p.v….“), quali sono le conseguenze del suo mancato rispetto?

• Qualora nel contratto venga indicata una data, senza che vi siano ulteriori precisazioni, essa dovrà essere considerata come termine non essenziale. Alla scadenza del termine, dunque, la parte non inadempiente potrà, a sua scelta:
  1) agire per la risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c. (ma l’inadempimento deve sussistere ancora alla data della domanda di risoluzione);
  2) intimare (in forma scritta) la diffida ad adempiere entro un termine non inferiore a 15 gg, trascorso il quale il contratto si ritiene sciolto;
  3) rifiutarsi di stipulare il definitivo, salvo che l’altra parte non proponga una nuova data immediatamente successiva alla scadenza del termine, ed in tal caso il rifiuto potrebbe essere ingiustificato.
• Nella diversa ipotesa in cui il termine sia invece essenziale (ma tale essenzialità deve risultare da un esame della volontà delle parti, non essendo sufficienti in tal senso espressioni del tipo “il contratto deve essere stipulato entro e non oltre il giorno“), alla scadenza del termine il contratto si risolve automaticamente, salvo che la parte nel cui interesse il termine era stato pattuito intenda prorogarlo.

Ulteriori effetti del termine

L’indicazione di un termine per la stipula del contratto definitivo determina altre importanti conseguenze per i contraenti:

• qualora il preliminare venga trascritto, gli effetti della trascrizione (effetto prenotativo ed al privilegio ex art. 2775 bis c.c.) vengono meno in caso di mancata stipula del contratto definitivo o mancata trascrizione della domanda giudiziale ex art. 2932 c.c. entro un anno dal termine convenuto per la stipula del definitivo;
• se il preliminare riguarda immobili da costruire, secondo quanto disposto dal D.Lgs 122/2005, il termine per la conclusione del definitivo deve essere correlato al termine di durata eventualmente posto nella fideiussione di cui all’art. 2 del decreto suddetto, dal momento che tale fideiussione deve tutelare il promissario acquirente sino al momento del trasferimento della proprietà.

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