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Irpef, canoni di locazione non riscossi e credito di imposta

Torniamo ancora sulla questione dell’assoggettabilità ad imposta dei canoni di locazione non percepiti. Come già evidenziavamo in un precedente articolo, qualora l’inquilino sia moroso nel pagamento dei canoni, il proprietario locatore dovrà comunque tenerne conto nella formazione del proprio complessivo reddito.

L’esclusione dall’imponibilità del reddito immobiliare non percepito è, tuttavia, ammessa, ricorrendo determinate condizioni, ossia che a) il contratto riguardi un immobile ad uso abitativo, e che b) la morosità del conduttore venga accertata giudizialmente a seguito del procedimento sommario di convalida di sfratto per morosità di cui agli articoli 657 e ss. c.p.c.

La condizione di cui alla lettera a), creando un’evidente disparità di trattamento tra locazioni ad uso abitativo e locazioni ad uso commerciali, ha stimolato un intervento della Corte Costituzionale, la quale è intervenuta concretamente sull’argomento.
In particolare, con la sentenza n. 362/2000, la stessa Corte ha dapprima stabilito che in tanto può parlarsi di canone in quanto vi sia un contratto di locazione in essere, e che quindi potrà evitarsi la tassazione dei canoni quando la locazione sia cessata per scadenza del termine (art. 1596 c.c.) ed il proprietario richieda la restituzione dell’immobile, ovvero in tutti i casi di risoluzione del contratto.

Tra questi ultimi, meritano di essere ricordate le fattispecie di risoluzione per inadempimento, in presenza di una clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) o di risoluzione a seguito di diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.).

Canoni non percepiti e credito di imposta

Nell’ipotesi in cui il procedimento di sfratto si concluda dopo il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi, il proprietario locatore avrà la possibilità di ottenere un credito di imposta per le imposte pagate sui canoni non percepiti nei periodi d’imposta per i quali è già stata presentata la dichiarazione (sul punto, una recente pronuncia della Cassazione, n. 651/2012, nega il credito di imposta al di fuori dell’ipotesi della locazione ad uso abitativo; contra, Corte Cost., 362/2000, cit.).

Il credito di imposta, che comunque si prescrive in 10 anni (circolare 150/1999 del Ministero delle finanze), potrà essere utilizzato a partire dalla prima dichiarazione dei redditi utile, anche in compensazione degli acconti Irpef e l’eventuale eccedenza potrà essere chiesta a rimborso.
Qualora il locatore riceva il pagamento dei canoni di locazione che hanno dato origine al credito di imposta, lo stesso sarà tenuto a dichiarare  tali somme come redditi a tassazione separata con possibilità di opzione per l’imposizione ordinaria.