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Maggiori tutele per l’acquisto di immobili da costruire con il D.L. 47/2014.

A partire dal 28 maggio 2014 gli acquirenti di immobili da costruire hanno maggiori tutele rispetto al passato.
Questo per effetto delle modifiche introdotte al D. Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire) dall’art. 10-quater del D.L. 28 marzo 2014, n. 47 (in G.U. n. 73 del 28.3.2014), convertito in legge 23 maggio 2014, n. 80.

Le novità normative

Esaminiamo le novità introdotte dal legislatore:

• l’art. 5, comma 1-bis, del d. lgs. n. 122/2005 dispone ora espressamente che “L’acquirente non può rinunciare alle tutele previste dal presente decreto; ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta”: il costruttore non potrà, dunque, inserire nel contratto alcuna clausola in deroga al d.lgs. 122/2005 (ad es., “La parte promissaria acquirente rinuncia espressamente a quanto previsto e disposto dal d.lgs. 122/2005, dispensando la promittente venditrice da ogni responsabilità a riguardo“),  in quanto si tratterebbe di clausola nulla, e, dunque, non come non apposta;
• viene ampliato il diritto di prelazione spettante all’acquirente in caso di vendita forzata dell’immobile da costruire anche all’ipotesi in cui l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale per il coniuge dell’acquirente.
  Tale diritto, si noti, era, peraltro, già riconosciuto all’acquirente medesimo (anche nel caso in cui avesse già escusso la fideiussione) in caso di vendita forzata dell’immobile da costruire dall’art. 9 del d. lgs. n. 122/2005, qualora l’immobile sia stato consegnato all’acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado;
• viene estesa l’esenzione da revocatoria fallimentare: per effetto delle nuove disposizioni,  non è possibile agire con l’azione revocatoria ex art. 67 l. fallimentare, nel caso di atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili da costruire, nei quali l’acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, e ora, anche del proprio coniuge, se posti in essere al giusto prezzo da valutarsi alla data della stipula del preliminare.

Queste tutele si aggiungono a quelle già previste dal legislatore per gli acquirenti di immobili da costruire, tra cui, in particolare, la polizza assicurativa indennitaria con durata decennale, a garanzia del risarcimento dei danni derivanti da eventuali vizi e difetti costruttivi dell’immobile.